必须报告以虚拟货币购买的住宅房地产

2018年11月15日，金融犯罪执法网络(FinCEN)宣布发布“修订”地理定位令(GTO)，要求美国产权保险公司(涵盖业务)确定“壳牌”公司背后的25%受益所有人(法人实体)用于住宅房地产的全现金购买。本命令的条款自2018年11月17日起生效，并于2019年5月15日结束。修订后的GTO：

对于每个覆盖的大都市区，购买金额门槛(以前因城市而异)降低到300,000美元。要求报告使用虚拟货币的承保购买。FinCEN担心使用“壳牌”公司以“全现金”交易方式购买豪华房地产。

FinCEN于2016年1月13日发布了原始GTO，因为涉及通过“空壳公司”购买并以现金(现在是虚拟资产)进行的，没有传统融资的豪宅的房地产交易仍然是一种有吸引力的替代方案，可以在洗涤时非法收益最终实益拥有人的身份。FinCEN的观点是，GTO生成的数据可以协助执法部门，并为房地产行业提供洗钱信息。因此，FinCEN不断更新GTO，通过将门槛降低至300,000美元并将虚拟资产作为付款方式，扩大了报告范围。

谁是GTO封面?GTO适用于“涵盖业务”; 这意味着Title Insurance公司及其任何子公司或代理商为“涵盖交易”。什么是GTO中的涵盖交易 - 付款方式?

承保交易是指由法人实体购买的住宅不动产，没有银行贷款，至少或部分使用至少部分：货币或出纳支票，经核证的支票，旅行支票，个人支票，业务支票，任何形式的汇票，资金转账或虚拟货币。

GTO适用于哪里?德克萨斯州贝克萨尔(圣安东尼奥)，塔兰特(沃斯堡)或达拉斯;佛罗里达州的迈阿密 - 戴德，布劳沃德或棕榈滩;纽约市布鲁克林区，皇后区，布朗克斯区，史坦顿岛或曼哈顿区; (4)加利福尼亚州的圣地亚哥，洛杉矶，旧金山，圣马特奥或圣克拉拉;

夏威夷檀香山市和县;内华达州克拉克县(拉斯维加斯);华盛顿国王(西雅图);马萨诸塞州的萨福克县，或米德尔塞克斯(波士顿); 要么伊利诺伊州库克(芝加哥)。谁是“受益所有人”?直接或间接拥有法人实体在涵盖交易中购买不动产25%或以上股权的个人。什么是“法律实体”?公司，有限责任公司，合伙企业或其他类似的商业实体，无论是根据国家法律，还是美国或外国司法管辖区的法组建的。需要由涵盖业务提交的报告如果涵盖业务涉及涵盖交易，则涵盖业务应在涵盖交易结束后30天内通过提交FinCEN货币交易报告(CTR)FinCEN报告涵盖交易。每个CTR必须是：(i)根据GTO和CTR指令的条款完成，以及(ii)通过银行保密法(BSA)电子归档系统进行电子提交。

承保企业必须遵守并且对违规行为有处罚涵盖业务必须监督并负责其每位高级职员，董事，员工和代理人的GTO合规性。涵盖业务必须将GTO传送给其每个代理商。涵盖业务还必须将GTO传送给其首席执行官或其他类似代理经理。涵盖业务及其任何高级职员，董事，员工和代理人可能会因违反GTO任何条款而对民事或刑事处罚承担责任，但不限于此。

不要成为自己制作的受害者FinCEN一致认为，房地产市场有助于洗钱，涉及通过空壳公司购买的豪宅的房地产交易可能成为犯罪分子在掩盖其身份的同时清洗非法资金的有吸引力的途径。GTO正在产生与执法相关的房地产洗钱情报。添加虚拟货币作为一种支付形式表明，FinCEN意识到虚拟货币作为潜在的洗钱渠道所带来的挑战，因为它可能被滥用。

房地产GTO提交的报告要求看起来可能是永久性的。FinCEN一直在降低住宅房地产购买门槛，增加地理区域和支付方式的数量，现在包括虚拟货币。此外，纳税人应该明白终极受益所有权(UBO)的披露仍然存在。

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