2019年市场报告房地产销售

今年，我们有29个销售，去年我们有30个销售。在大多数价格范围内，我们的销售额与去年相同。销售额在150万至300万美元的价格范围内上涨，我们有13个销售额，这是我们在2018年1月开始的6个销售额的两倍多。

在不利方面，我们只有一次售价在$ 600K-800K的价格范围内，比去年下降了6。我们在超高端，超过1000万美元的市场中，从去年1月的2个销售到今年全年无销售，我们也看到了2个销售额下降。然后，我们确实有三个超高端合同正在等待现在关闭，这只是表明这些小变化只是你在1月份只有几十个销售的市场中得到的正常数字喋喋不休。

合同什么不是喋喋不休是联邦政府关闭对我们当地房地产市场的影响。合约下跌28%(去年的58份合约大幅下跌至今年仅有42份)。在价值200万美元到1000万美元的价格范围内，各类合约均下跌。对于低于200万美元的房屋，合同稳定在与去年相同的水平。在好消息方面，超高端(上个月没有销售)确实有三个待售的销售。一句话：1月合约整体下跌对2月份的销售不利。库存

在库存方面，我们整体平均年度，在不同的价格水平有一些明显的变化。去年，我们经历了价格低于150万美元的房屋库存增加。那已经结束了，至少目前如此。

价格在600,000美元至150万美元之间的房屋数量下降了17个。这意味着目前市场上只有69套房屋。与2018年相比，库存下降可能看起来很大，当时税收使我们的库存增加。

与此同时，150美元至300万美元范围内的库存延续了我们在2018年下半年看到的库存增加的趋势。这可能是SALT扣除新联邦上限的下一阶段，推动了2018年上半年价格较低的库存，需要一段时间才能延伸到更高的价格范围。

在高端市场，库存看起来与去年相同，库存在500万到1000万美元之间，库存低于1000万美元。我正在努力寻找那些厌倦汉普顿的通勤和麻烦的高端周末人。虽然我们在去年同样的库存量的1%以内，但是从2018年起，就像2018年那样一句话：现在还要提前告知2019年的库存趋势。

整体市场那么，2019年我们能期待什么呢?有几个因素表明年份更好;我们的股票市场1月份表现不错，失业率仍然非常低，康涅狄格州与纽约和新泽西不同，所得税收入增加。(我想知道其中有多少来自格林威治。)美联储也变得越来越聪明，看到这个房地产市场对提高利率的非凡敏感性。

在不利方面，我们继续听到即将到来的经济衰退的讨论，随着公司削减支出计划，这成为一个自我实现的预言。此外，正如我们上个月看到的那样，FUD(恐惧，不确定和怀疑)是像房子这样的大型购买的一个重要因素。联邦政府关闭真的提高了FUD因素。

我们也看到哈特福德的令人担忧的账单，从I-95的82个收费台架，梅里特和其他所有高速公路的建议;全州财产税的提案，这将特别伤害格林威治;甚至对杂货征税。现在，许多人的信念是，有一位来自格林威治的州长将会停止许多可能促使大型纳税人向外移民的提案，但大多数人对我们最近的州长有同感，他们有亲商业记录。他领导了斯坦福德市。

最后，在格林威治，今年的房产税将会上涨，这与去年我们没有加税的情况不同。保持税收稳定完成工作，格林威治是2018年房地产销售增长的纽约大都会地区为数不多的几个地方之一。我们在19-20财年的房产税增加应该在BET指导方针内，这是可以控制的。问题是如果BET与长期粘合到达那里。

什么在短期内看起来不错，但将极大地限制我们的弹性和灵活性是一个转向20年的粘合。我们的债务支付可能会下降几年，然后我们仍然坚持偿还债券数十年。然而，当我们已经拥有超过4亿美元的各种短期债务时，实际上长期联系确实会打开现金的闸门来完成每个政治上权宜之计的项目。我们的康涅狄格州养老金混乱以同样的方式开始，当选官员现在妥协，并坚持一些未来的官员，弄清楚如何在十年或更长时间到期时支付账单。

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