如何通过房地产投资来对抗通货膨胀

通货膨胀：商品和服务价格总体水平持续上升。在更多的非专业术语中，这意味着随着时间的推移和通货膨胀的增加，您的购买力会随着相同的金额而变得越来越少。请记住，在90年代中期，100万美元似乎已经准备好终身退休了吗?快进到2019年，相同的数量似乎几年就足够了。这是一个例子。在1995年，您可以用1,000美元购买的东西现在价格在1,650美元到1,700美元之间。这是24年来65%的累积通货膨胀率。听起来不太可怕。

让我们拿一个更大的项目。如果你在1995年以250,000美元的价格购买房子，那么在2019年它将需要419,000美元 - 或更多。请记住，这并不考虑房屋获得的任何欣赏。它只考虑了因通货膨胀而改变的消费能力和美元价值。问题是，你怎么能通过通货膨胀打赢甚至利润?

答案：房地产。

首先，让我们通过传统投资评估您实际上如何输入通胀。对于许多人来说，我们会根据目前的生活方式评估退休所需的费用。如果我们每年赚10万美元，我们可能会根据我们认为合适的方式开始投资和设置帐户。但是，如果您在1989年以100,000美元的薪水开始设立退休账户，那么在2019年，由于过去30年的累积通货膨胀率为109%，您实际上需要209,910.82美元。除此之外，管理许多退休账户所收取的费用完全耗尽了跟上通货膨胀率所需的资金。

正如一位金融专家所说，如果一美元的购买力随之上升，那么定价的稳定增长似乎并不那么具有挑战性，但事实并非如此。“与通货膨胀作斗争的唯一方法就是赚更多的钱，但对于大多数美国工人来说，实际工资 - 即在考虑到通货膨胀之后 - 几十年来一直停滞甚至下降(着名的中产阶级挤压)。”

现在，让我们评估房地产作为对抗通货膨胀并在现在和退休时产生现金流的工具。房地产投资通常被视为通胀对冲投资。通胀对冲投资通常是预期在一段时间内增加或至少维持价值的资产。这涉及三个方面，使房地产成为对抗通胀的一个很好的工具：升值，增加收入(租金)和贬值债务。

欣赏价值：

房地产最有利的方面之一就是欣赏。根据Zillow，平均每年房产价值升值3%至5%。在一些市场，如俄亥俄州的大顿和辛辛那提地区，我观察到升值幅度在6%到10%之间，具体取决于年份。举例来说，如果你以10万美元购买一套房子，假设每年升值6%，你将在短短10年内获得价值179,000美元的房产。即使保守率为4%，该物业的价值也将达到148,000美元。与通货膨胀相比，从2009年到2019年，通货膨胀率大约为19%，这意味着购买10万美元购买10万美元需要花费119,000美元。正如您所看到的，您不仅通过房地产投资保持了通货膨胀，而且您通过投资增加了价值并获得了升值。

增加收入（租金）：

拥有交钥匙房地产投资或使用买入持有策略的令人敬畏的方面是租户产生的现金流。对租赁物业的明智投资不仅包括您的每月开支，包括您的本金贷款余额，利息，税项和保险(PITI)，还将产生每月100至400美元的现金流。更好的是，如果管理明智，租赁物业每年可以获得租金增加，从而产生比原始投资更多的现金流。如果您的房产每月可以产生1,000美元的租金，如果您每年仅增加20美元，那么在10年内，您将获得每月额外的200美元现金流。当然，税收和保险等一些费用也会随着时间的推移而增加。但是，您增加的租金收入将有助于支付这些费用，再加上额外的现金流量。随着租金的增加，您正在应对可能影响您的税收，保险和维护成本的通货膨胀。

债务折旧：

正如您的房地产资产价值升值一样，您欠房产的债务实际上会随着通货膨胀率而贬值。为简化起见，第一年的750美元抵押贷款支付价值750美元。然而，在通货膨胀的10年中，债务的价值将远远低于此。为保持一致性，我们将使用2009-2019通胀率。如果您的支付在2009年价值750美元，到2019年，由于通货膨胀，它的价值仅为640美元左右。当您使用杠杆或融资来投资房地产时，您可以利用贬值债务。当然，您的每月付款是一样的。您仍将每年按月支付750美元(假设是摊还贷款)。但是，随着时间的推移，这笔付款的价值将会减少。

通货膨胀是不可避免的。它既可以是高利率，也可以是稳定利率，也可以介于两者之间。即使在经济不景气的情况下，2009年至2012年间，通胀率仍然平均在2%左右。对抗通胀，甚至赢得反对通胀的最好方法之一是通过通胀对冲投资，如买入并持有房地产。

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