特洛伊米勒谈洛杉矶市中心的房地产盛会

WI次债市场比以往更热，从东海岸到西海岸和恶性竞争动不动，贷款人必须要对自己的游戏。一个这样的贷方是特洛伊米勒，他负责喜达屋地产信托的西海岸贷款发起，包括高级债券和夹层债务以及优先股权投资。商业观察员在2018年12月举行的首届洛杉矶金融会议上采访了米勒，以了解哪些项目正在天使之城筹集资金。

特洛伊米勒：债务市场极其流动，非常活跃。收购融资较少 - 仍有一些，但没有我们在过去几年看到的那么多 - 但在再融资和建筑贷款方面有很多活动。

这很疯狂。我们会看到它是如何运作的;我听说有传言说也许一个或多个大项目都在苦苦挣扎。有很多产品在很短的时间内被推向市场。豪华公寓市场正在放缓 - 这也发生在上一个周期的市中心 - 但这是一个非常繁忙的周期;很多国际资本来到洛杉矶，特别是市中心。这对我们来说是新的。

你现在在喜达屋做了很多建筑贷款吗?

是的，我们现有的投资组合目前约占17%。我们最近看到了更多的建筑交易;有些看起来有吸引力，有些则不看。我猜我们的书上会继续保持相似的建设贷款百分比，所以我们将继续对赞助商，地点和商业计划非常挑剔。

在接近周期结束时，大多数借款人是否及时执行了他们的商业计划?

我看到了频谱的两端。我们正在获得贷款申请，其中赞助商支持他们的商业计划 - 房产租赁和稳定的速度较慢 - 借款人正在寻找一条桥梁，将他们从建筑贷款或更高价格的过渡性贷款中拿走。我们也看到更多的交易表现优于商业计划并且租赁更快，因为他们已经登陆了大租户。

你在2018年6月在洛杉矶市中心的博物馆大楼综合用途开发项目上借了2.13亿美元。对这个特定的贷款机会有何吸引力?

我喜欢那栋建筑，它有令人惊叹的骨头，而且它位于一个很棒的位置。我们做了过桥贷款，因为赞助商仍然在计算他们的商业计划以及接下来要做什么，但它具有令人难以置信的潜力。

它由两家纽约开发商 -Waterbridge Capital和Continental Equities开发。你觉得洛杉矶对他们的影响是什么?

主要的是，这里的成本基础比纽约便宜得多。它[也]比旧金山便宜。所以从基础角度来看，博物馆大楼看起来很有吸引力。这座建筑的骨头今天不会被建造或更换，所以它在市场上是一个真正独特的建筑，从全球的角度看，它仍然看起来相对便宜。而且，媒体和技术正在与仍在吞噬大块空间的内容提供商融合的市场中。我实际上认为博物馆大楼有可能成为洛杉矶最酷的建筑物，一旦完全执行。

像博物馆大楼这样的开发会给市中心带来什么?

该项目将包括零售加创意办公室和酒店。洛杉矶市中心的创意办公室产品很少，因此这将为该地区带来完全不同的东西。艺术区有一些这些凉爽，富有创意的办公楼，大部分已经出租，但市中心有更好的设施和交通设施。它还有一个2.5英亩的屋顶平台与酒店组件一起使用，这使赞助商能够举办活动，餐厅和酒吧;它将成为整个洛杉矶最独特的活动空间。零售组件的位置位于百老汇，它正在重新开发为新的凉爽的零售走廊，街对面是一家新的Apple商店，距离7街有一个街区，这是一排餐厅。它正在成为市中心的新中心。

今天在喜达屋有这样的典型交易吗?

真的各不相同。我们继续进行高现金流交易，但他们可能需要更多的杠杆来实现我们的目标，而且我们始终与信誉优先的文化区分开来，即能够承保需要更多未来资金的大型复杂业务计划。鉴于我们的融资优势，我们的车辆设置得非常好。

市场中的问题区域在哪里?

零售业仍然很棘手。我们仍将其视为混合用途交易的一部分，而不是现在难以融资的独立零售。除此之外，这些日子更多的只是关注承销，我们在很多细分市场都看到了高峰数字。所以，诀窍在于弄清楚你的稳定承销看起来是什么以及外卖贷款是什么样的。

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