预计美国房地产行业将在2019年下半年继续增长

曾经困倦的美国房地产行业可能会继续复苏到2019年下半年，但投资者对房地产公司的赌注有选择性。

住宅和工业房地产投资信托(Reits)是最受欢迎的赌注，办公室Reits看起来不那么有吸引力，零售业也不受欢迎。

到目前为止，股息丰富，增长缓慢的标准普尔500指数房地产指数在2019年上涨了18.5%，超过标准普尔500指数16.99%的涨幅。除非潮流转变，否则房地产有望实现自2014年以来的最大年度增长。

在今年的几个点和最近的6月5日，房地产指数的年初至今涨幅甚至超过了高速飞涨的科技板块。

行业投资者乐观地认为，只要美国更广泛的盈利增长保持疲软且利率保持低位，瑞琦可以提升更多。

房地产首席投资官鲍勃·齐努兹(Bob Zenouzi)表示，“如果美联储的政策是良性的，你看不到收益加速，(雷特)的股息收益和稳定的现金流对投资者来说非常具有吸引力。”

他认为Reit的股息收益率为4.5%，现金流量增长率为4-5%，为Reit投资者在未来12至18个月内带来了高单位数至低两位数的回报率。

AEW资本管理公司的投资组合经理吉娜·西兹曼斯基(Gina Szymanski)在接下来的12个月里一直在寻找高单位数的Reit回报。

然而，根据Refinitiv的Datastream数据，该行业的净资产账面价值倍数为3.8，高于其历史平均值不到2.5和更广泛的标准普尔比率3.2。

但在住宅Reits中，AEW的Szymanski女士倾向于单身家庭的房东。该领域的公司包括American Homes 4 Rent，今年迄今为止增长了21.6%，邀请之家增长了32.1%。

Szymanski女士说：“需求强劲。能见度良好。投资者并没有像行业那样以更高的价格获得相同的溢价。”

Green Street Advisors的Reit研究主管Cedrik Lachance表示，住宅Reits受益于诸如“有限的供应和定价能力，这取决于子行业的好处”等趋势。

在单户住宅方面，他表示，由于年轻人希望从公寓搬到房屋，但由于学生债务拖累，许多人买不起房子，因此有强大的定价能力，有限的供应和强劲的需求。

“收入正在变得很好，但要为家庭支付首付款仍然具有挑战性，”他补充说，在多户住宅中，供需平衡。

富时纳瑞特股票住宅指数今年迄今已上涨17.8%，略高于标准普尔指数。

富时Nareit Equity Industrial指数在2019年迄今已上涨29.1%，成为主要Reit子行业的最大涨幅。

投资者青睐该行业，其中包括亚马逊(Amazon.com)等在线零售商使用的仓库，而不是传统的零售商场。

富时Nareit Equity Regional Mall指数今年迄今已下跌6.4%。如果特朗普政府加剧与中国的贸易战，并对进口产品征收更多关税，这可能会损害在线零售商并损害仓库需求，但投资者仍然看好。

“存在贸易风险，但电子商务效应具有破坏性，”麦格理的泽努齐表示。

Office Reit在过去三个月中不太受FTSE Nareit股票指数4.5%的影响，尽管今年迄今仍然上涨13.5%，因为投资者不太看好该行业的前景。

“我们对办公室业务持谨慎态度，”Green Street的Lachance先生说。“供应量相当大，同时也趋向于致密化。你们比以前更接近同事。”

Szymanski女士偏爱亚太地区和欧洲房地产而不是美国投资，但他指出，由于英国退欧，欧洲的一个问题是不确定的英国前景。

由于美国房地产行业在过去五个交易日表现落后，下跌4%，而标准普尔指数下跌1%，Lachance先生表示，雷茨已经“回归”公平价值区间“。

富国银行实际资产策略主管John LaForge认为Reits没有多大好处，因为他预计今年10年期国债收益率将再次上涨，从而增加了对高收益Reits的竞争。

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