自经济衰退以来 房价飙升的方式比你想象的要多

自房地产泡沫破灭以及世界陷入萧条经济衰退以来，情况有所改变。猖獗的裁员已被蓬勃发展的经济和招聘狂潮所取代。取消抵押品赎回权和废弃建筑工地的住房市场现在正在炙手可热。

但是，后期价格增长实际上可能比大多数人认为的要高。根据房地产信息提供商CoreLogic最近的一份报告，从2009年6月到2019年5月，房价在过去十年中累计上涨了50%。与此同时，租住单户住宅的成本同期飙升33%。

在过去十年中，工资也有所上升，但差不多。

realtor.com®的首席经济学家Danielle Hale说：“房价上涨的速度快于收入，这导致我们在市场上看到的一些负担能力挑战。”“在经济衰退期间，房屋基本上都在出售。...... [今天的高房价]为进入房地产市场创造了更大的障碍。”

该国现在经历了120多个月的经济扩张。

CoreLogic的首席经济学家Frank Nothaft在一份声明中说：“在过去九年中，这一扩张创造了超过2000万个工作岗位，提高了家庭收入，重建了消费者信心。”低于5%的抵押贷款利率也使房地产市场得到提振。

“这些经济力量推动了房屋销售，建筑，价格和房屋净值财富的复苏，”他说。

从丧失抵押品赎回权到房屋净资产收益

丧失抵押品赎回权的危机也在很大程在2010年初，超过四分之一的美国抵押贷款房屋--25.9% - 在水下。这导致了一大群人失去了他们的财产和空置的家园，困扰着全国各地的社区。自2009年第三季度和2012年第四季度以来，约有270万房主家庭失去了住所。

在同一时期，租房者人数增加了1290万。而所有这些需求反过来又有助于推高租金。还是更高。

但快进到2019年初，只有4.1%的住所现在在水下。

随着越来越多的人能够进入房地产市场，高需求加上缺乏待售房产已经推高了房价，从而推高了房屋净值。

今年第一季度房屋净值达到15.8万亿美元。与十年前的6.1万亿美元相比，增长了159%。

CoreLogic首席经济学家Molly Boesel表示，“我们拥有多年的房价增长，使借款人拥有创纪录的房屋净值。”“因此，如果他们处于不能支付抵押贷款的情况下，他们就会卖掉。所以他们不会违约。”

为了说明这一点，2010年初，拥有抵押贷款的普通房主拥有约75,000美元的股权。九年后，他们拥有约171,000美元的股权。

“这是一个巨大的变化，”黑尔说。“这是一种安心;这是一个人们可以利用的窝蛋...它可能会获得家中存在的储蓄。”

我们正在走向另一场经济衰退吗?

许多人担心美好的时光不能永远持续下去。毕竟，这是美国历史上最长的经济扩张。人们担心通货膨胀和贸易战。但是陪审团仍然不知道会发生什么。

“经济衰退将在某个时刻出现，”Boesel说。“但今年似乎并不迫在眉睫。”

但是，泡沫观察人士担心，房屋翻转 - 导致我们最后一次陷入衰退的因素之一 - 再次出现。通过复苏，投资者越来越多地挖掘房产，修复房屋并出售以获取利润。

报告显示，两年的翻斗率在去年第一季度创下11.4%的历史新高。相比之下，2010年第三季度为4.9%。

但与上一次经济低迷不同的是，过度建设，次级抵押贷款和宽松信贷大多已成为过去。上一次贷款人向不合格的 - 通常是不知情的 - 借款人提出抵押贷款。

在危机之后，贷款标准已经收紧。只有财力状况良好的最强候选人才能获得贷款。并没有足够的新建设来满足需求。

“每个人都喜欢说这个时间不一样。但这次真的不一样了，”黑尔说。“无论经济表现如何，房地产市场看起来都处于良好的基础上。在他们将要购买房屋的时代，有一大群年轻人。至少到目前为止，工作机会很多，而且这些都是预算以及人们购买前进的能力。“

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