外部因素给工业物业租金带来长期阴影

根据工业用地和基础设施机构JTC Corp的最新数据，新加坡工业房地产市场在第二季度继续保持稳定，但分析师对前景持谨慎态度，理由是外部逆风。

JTC的新加坡整体工业物业租赁指数四季度的负面情绪低于第一季度的增长：该指数在2019年第二季度比上一季度小幅上涨0.1%。

JTC公司新加坡整体工业空间租金指数上一次上涨的时间是2015年第一季度，当时季度环比上涨0.4%。

“这对短期租金增长提供的推动力不大，尤其是仓储板块，后者更容易受到贸易业绩下滑的影响。”

高力国际新加坡研究部门负责人Tricia Song表示：“随着制造业和贸易统计数据的恶化，我们对新加坡工业地产市场，特别是工厂空间市场的负面影响更大。”

房地产咨询集团工业服务高级总监多米尼克·彼得斯(Dominic Peters)预计，去年全美工业房地产租赁指数(去年下跌0.3%)将在今年全年再下跌2%，其次是2比3明年下降。

“随着制造业的逆风，以及管道中大部分或78%的工业空间是工厂空间，我们预计未来几个季度该部门的租金将承受新的压力。”

他补充说：“有趣的是，工业家们已经对他们的空间需求，续订和扩张计划变得更加谨慎。”

同时，第二季度整体工业物业市场的入住率较上季度持平;然而，同比增长0.6个百分点至89.3%。

JTC的2019年第二季度整体工业空间价格指数较上一季度和去年同期下降0.1%。

根据工业物业提出的警告数量，2019年第二季度的交易量比上一季度增加了24%，比一年前增加了28%。

ERA Realty的研究和咨询主管Nicholas Mak表示，价格指数的环比下降主要来自多用户工厂空间，除北方外，大多数地区的工厂价格均下跌。

北方在多用户工厂空间租金中表现最佳，环比增长0.5%。

他将该地区在租金和价格方面的优异表现归功于过去五年该地区相对较新的此类空间库存。

Cushman&Wakefield的Christine Li表示，随着北部的租金上涨，东北部的多用户工厂的租金上涨0.4%。

她说这可能是由于这两个地区对食品工厂的需求增加，更多的餐饮业者利用集中式工业食品设施要求的较低租金。

展望未来，JLL的Tay女士预计，具有较高建筑规格的工业发展将满足新经济公司(如科技公司)和高附加值行业公司的需求。这些将继续受到追捧。

鉴于今年剩余时间内出租的优质空间供应紧张，除非出现不可预见的外部冲击，预计今年商业园区的表现将优于其他市场。

Tay女士说：“虽然明年商业园区的管道供应量可能会大幅增加，但其中很大一部分已经预先投入到Razer和Grab这样的占用者手中，而在北方的两个建筑套房设施中。”

Colliers的Peters先生预测双车市场，商业园区和一般工厂空间之间的租金差距将在今年年底前扩大。

JTC表示，到2020年，估计将完成约170万平方米的工业空间，包括47万平方米的单用户工厂空间。

相比之下，过去三年的年均供需量分别约为130万平方米和120万平方米。

该机构还表示，对于希望拥有生产空间的工业企业来说，截至上月底，约有170个单位，总计约112,000平方米的未完成项目可供出售。

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