我们经常被问到如何最好地拥有租赁房地产。答案是“不是以您的个人名义，而不是以您为州法律债权人目的而被视为归属的可撤销信托或土地信托的名称。”
明智的投资者最常见的出租物业所有权形式是有限责任公司(“LLC”)，可以不计入所得税。有限责任公司的所有权允许所有租金收入和扣除额都归入业主的1040表格附表E.这样做的缺点是并非所有的保险公司都热衷于为公司下的财产提供保险。
房东保险通常包括因火灾，风暴，损坏，盗窃，故意破坏和租户损坏而造成的财产损失。您的保险单还可以包括一项规定，如果您的出租物业因风暴，火灾或其他原因而无法居住，则可以对损失的收入进行赔偿。
我们最近发送给客户的信中描述了向LLC提供所有权的替代方案，该客户希望了解哪种类型的所有权最适合他们。
请注意，如果我们的客户疏忽地管理财产并且他的过错发生了错误，他仍然可能要承担责任。
请与您的保险代理机构或承运商一起审查以下内容，以确保您就住宅租赁房地产做出正确的决定，包括协调保险范围，并确保没有明显的保险范围排除，以便您为与房东一起承担的大部分风险投保。
如果您有多个住宅物业，那么您可以考虑将它们置于多个实体之下，或者可能拥有一个拥有多个物业的实体，根据期票将欠款归还给您，以便在清算时出现第一笔款项由债权人造成的灾难。
如果您有任何问题或建议需要澄清，请查看随附的信函并发送电子邮件至agassman@gassmanpa.com。显然，法律和保险市场将在各州之间变化。
（最近给John Smith的消毒信，客户）
亲爱的客户：
很高兴周五与你交谈。
正如我们所讨论的那样，我们通常没有客户以其个人名义拥有出租物业，因为受害租客或物业访客的诉讼可能会导致重大风险。
通过适当的基础和伞式责任保险涵盖租赁物业，可以在很大程度上抵消这一点。
通常情况下，您将获得3,000,000美元至5,000,000美元的保护伞保障，并确认保护伞覆盖范围涵盖了可能导致房东被起诉的大部分内容。
根据保险代理商能够承保的财产和保险范围，有四种可能适用的所有权方法。
这些如下，并在下面讨论：
有限责任公司的所有权。
由Land Trust拥有的所有权，而该信托又由LLC拥有。
不可撤销信托对家庭成员的所有权。
约旦(你的孩子)的所有权。
以下是对每种替代方案的讨论。这些替代结构都不需要提交纳税申报表，因为所有收入和扣除都将在每个结构的被视为所有者的1040表格纳税申报单上进行。
有限责任公司的所有权
大多数客户将其出租物业放入有限责任公司或不可撤销信托的名称，以避免责任。
许多责任和意外伤害保险公司和伞形承运人不会承保有限责任公司拥有的财产，或者会比单独或在信托下拥有财产时收取更多费用并提供更少的保险。
因此，我建议您与编写您的个人和伞形责任保险的人分享这封信，看看您的选择是基于目前的保险情况，以及可能的情况。
使用LLC拥有的Land Trust
如果有限责任公司拥有客户是其受托人的土地信托，并且土地信托拥有该财产，则某些承运人会向LLC收取更多或不支付财产的运营商将提供正常保险。对于所得税和责任绝缘目的，这通常与佛罗里达州法律下的LLC直接所有权相同，但也符合个人政策责任保险公司对某些承运人的指导原则。
不可撤销信托的所有权
使用LLC的另一种方法是建立不可撤销的信托。根据佛罗里达信托守则，信托资产的所有权或管理所产生的负债不构成对信托资产的所有权或管理所产生的负债的责任人和受益人，只要他们不会因疏忽而导致问题。
不可撤销的信托安排的一个例子是，您将成为授予人，而约旦将成为受托人。
信任将是为了约旦的利益，也可以使你的其他孩子和史密斯夫人受益。
史密斯夫人可以获得接受健康，教育和维护所需资金的权利，并指导信托资产如何传递给她。
或者，我们讨论了信托可能只针对约旦，而信托协议可以使用语言来定义[HE / SHE]是否以及何时会获得福利，以及如果他将会死亡，替代或额外受托人将是谁。
许多责任和意外伤害保险承运人将像个人一样对待不可撤销的信托，尽管许多人不会。
约旦的所有权
第四种选择是简单地将财产赠予约旦，并让[HIM / HER]接管管理层。
这会让你走出可能的火线，如果你喜欢[HE / SHE]可以从你那里购买房产并给你第二次抵押贷款。
你的礼物可以直接送到约旦，也可以直接送给[HIM / HER]作为[HE / SHE]可以控制的可撤销信托的受托人，但如果[HIM / HER]发生某些事情，也会有后继语言]。
请随时将此信转发给帮助您处理您的责任和意外伤害保险的人，以便他们可以告诉您这种安排如何影响您目前和未来可能的保险范围。
如果您使用仅向一家运营商编写承保范围的代理机构，并且上述替代方案不起作用，那么您可以要求该机构推荐另一家可以访问许多不同运营商的代理商，以找到对某个运营商更友好的运营商或更多以上推荐的结构。
请注意，如果房产出现问题，我建议您不要涉及或直接对承租人或本安排的其他方面负责，以减少您的个人责任。
我期待收到租约的副本，希望有适当的语言来帮助保护房东和与房东有关的人免受潜在责任，只要这种限制语言适用于佛罗里达州法律。
正如我们所讨论的那样，将财产转让给新实体或约旦将触发佛罗里达州基于1%的10%(10万美元抵押贷款700美元)的文件印花税，银行将有权在除非您事先得到书面同意，否则在抵押中无疑存在“到期销售条款”。
我欢迎您就上述问题提出问题，提出意见和建议。
最佳个人问候，
艾伦·加斯曼
如您所见，确定如何在租赁房产中构建所有权很大程度上取决于您特定的事实。拥有租赁房产没有一个通用的解决方案，这四种所有权绝不是您可以获得的详尽清单。
与购买房屋的考虑金额相似，出租房产需要仔细考虑。如果您正在考虑拥有租赁物业，我们强烈建议您在采取行动之前与律师，财务顾问和保险机构联系。
与购买房屋不同，租赁房产购买是为了赚钱。确保您对房产的所有权属于最有利的结构是确保您的投资最大化并将风险降至最低的第一步。
最后一步，有时也是最关键的一步，就是确保在出现问题时你会受到保护。如果没有适当的所有权结构，并且没有适当的责任保护，您可能会因为一项索赔而陷入困境，这种索赔不仅会消除租赁财产中的任何利润，而且会让您后悔自己决定拥有其他租赁房产。生活。