随着利率趋于“零基础”，全球投资者寻求更高的回报将推动商业房地产并购活动的大幅增加。
瑞银(UBS)房地产负责人蒂姆·丘奇(Tim Church)表示，该国将进入“未知领域”，因为预计到2020年中期将进行三次降息，使现金利率降至0.25%。
他说，这再加上澳元极低的吸引力以及政治和经济稳定，将带来更多的离岸和在岸资本，以寻找本地商业房地产的机会。
丘奇周四在接受《澳大利亚金融评论》房地产峰会采访时说：“降低利率，这将推动并购活动，因为大家都在寻求安全的收益。无风险利率正在调整，估值和价格也将相应上涨。”
在包括美国，英国，德国，法国和澳大利亚在内的大多数主要经济体中，十年期债券收益率现在低于各自的现金利率，这使得房地产更具吸引力，即使主要资产的收益率降至4%以下。
他说：“我看到了一个新的上限，即上限为3%的情况。”在峰会早些时候，Dexus首席执行官达伦·斯坦伯格(Darren Steinberg)表示，离岸投资者渴望在其基金管理平台中获得4%的回报(包括费用)。
“这是非常忙碌的一年”
丘奇先生说：“这是一个巨大的部门和行业。将创造许多价值。”
他说，低利率环境最终会有所调整，但不会很快。
他说：“并不需要十年，但在这种低利率的环境中，我们可能会有4-5年的时间，在这种环境中，安全租赁的房地产表现出色。”
他说：“在2019年，我们已经完成了11笔交易的融资，总价值35亿美元。这是非常繁忙的一年。”
那只是瑞银。他说，其他投资银行也度过了繁忙的一年。
他说：“投资者的范围也要广泛得多。该股票的竞争也要激烈得多。”
“有大量的股本和债务资本，债务资本变得越来越长和越来越便宜。这是我们从未见过的水平。
他说：“以低于3%的利率可以获得10年期债务，这是非同寻常的。”
但是，零售物业过去一直是诸如Westfield之类的REIT进行并购的主要推动力，但在下一轮周期中将不再发挥作用。
丘奇先生说，与海外相比，澳大利亚房地产投资信托被认为是昂贵的。
尽管Vicinity and Scentre Group可能会以约10%的净有形资产折价交易，但他指出，一些美国零售REIT的折价在72%至88%之间。
“当您出现很多定价错误时，并购就会增加。但是您的零售额不会很多。曾经有一种说法：'没人愿意抓住一把落刀。
他说：“我们尚不知道我们是否处于最低点，银行不太可能采取步骤为零售资产的重大收购提供资金。”
丘奇先生说，这种令人不安的环境确实导致了某些资产的过高估值，但这似乎并未引起一些私人投资者的关注。
他说：“(超)富人的心态让我感到惊讶。他们出价400至5亿美元的资产。他们可以用不同的机构定价。”