楼盘售价与开发商拿地时的楼面价差距大幅缩小

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前些年，新盘楼面价与售价之间动辄就有上万元甚至几万元的差额，如今这种现象已逐渐得到改变。随着市区楼市回归理性，市区近期开盘的楼盘，定价也较为理性，相比开发商拿地时的楼面价，差距已大幅缩小。

楼盘售价与开发商拿地时的楼面价差距大幅缩小

一二级市场回归理性

今年下半年以来，市区多个楼盘相继开盘，并获热销。其中，各大楼盘相对较为理性的定价，是取得销售佳绩的主要原因之一。

根据温州商品房网上销售系统显示，今年下半年市区开盘的住宅楼盘有滨江九里、海景壹号、温州大公馆、金域传奇、海派公馆等十多个，形成近年来少有的开盘潮。除位于鹿城区核心地段的海景壹号、温州大公馆外，其余都位于新兴板块，每平方米销售均价均不到两万元，其中位于经济技术开发区滨海园区的温州碧桂园，其均价更是在7000元/?左右。较前些年动辄两三万元，甚至四五万元一平米的价格，已逐渐回归理性。

与此同时，经过几年楼市的调整，近两年的土地市场，也不再像前些年那么疯狂。近两年，市区土地出让，大多以开发商底价拿地或略高于底价成交，较少出现多家开发商竞相争地的现象，尤其是今年以来，市区土地市场均为仅一家开发商报名直接拿地，前几年频频出现的“地王”，如今更是难以见到。

个别项目售价与楼面价无差别

那么，楼盘售价与开发商拿地时的楼面价相比，又有怎样的变化呢?记者分别从温州市公共资源交易中心、温州商品房网上销售系统中了解到相关数据，并对其进行计算，获得了几个楼盘的销售均价和拿地时的楼面价，发现近年来楼盘的销售均价与拿地时的楼面价相比，差距大幅缩小。比较发现，2009年前后，两者差价大多在15000元/?以上，甚至出现几个差价超过20000元/?的楼盘。而今年开盘的楼盘，两者差价基本在15000元/?以下，而其中多数在10000元/?内(如下表)。这中间，有部分楼盘是市场高峰时拿地，却碰到市场低迷，致使这些明星楼盘的销售价与拿地时的地价几乎没有差别，形成了温州楼市的独特一景。

另外， 2009年前后开盘的楼盘基本位于鹿城区，新兴板块仅有位于黄屿、龙湾中心区等地的少数楼盘，而如今各大新兴板块楼盘遍地开花，鹿城区不再独大。近期开盘的金域传奇均价在17850元/?左右，而2009年前后，同属黄屿板块的多个楼盘开盘均价在25000元/?左右，而楼面价相差并不大。

值得一提的是，近年来，万象城、立体城等多个城市综合体地块，由于是政府招商，均以较低的价格出让，这在前几年的楼市中是比较少见的，其住宅楼盘定价与拿地时的楼面价差距甚远，但这些项目中大多需建设不同规模的办公和自持商业面积，应与纯住宅楼盘区别看待。

开发商利润空间逐渐被挤压

关于楼盘售价与楼面价差距缩小的原因与影响，温州智越房产营销机构总经理徐晓清有深刻的体会。

徐晓清认为，由于近几年市场变化，房地产开发经营模式已从当初以单一的廉价取得土地的经营导向，转变为如今以研究消费者的购买力及需求细分为经营导向。目前，市场上投资型客户已基本退出市场，主要以刚需客户和改善性购房者为主，加上大量新盘库存及安置房、二手房等房源，客户分流现象较为严重。

同时，如今在土地出让时，一般会规定开工时间、竣工时间等，且开发商对未来市场难以预测，使其必须缩短开发周期，追求销售速度。而当年开发商看涨楼市时，往往采取放慢开发周期的做法，以相对较低的价格获取土地，并以高价出售，形成较大的利润空间。

如今，开发商必须在产品上追求品质与包装，在销售上追求“短平快”换取销售量，以尽快回笼资金，相对而言利润已大幅度降低。当前，尽管个别楼盘面临亏损，但在这种情况下，即使除去建安成本、财务成本及税收等，多数楼盘仍有一些利润空间。

面对新的市场形势，以及准现房的出现、新兴板块配套建设的需要等，房地产项目开发将更考验开发商的资金、专业度、资源等，使得开发商不得不进行整合，抱团开发、地产大鳄进驻的现象将会增加，并确立鲜明的开发模式。

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