悉尼CBD写字楼的收益率跌至历史低点

悉尼中央商务区的写字楼收益率已跌至全球金融危机以来的最低水平，而且可能还没有完全下降。

世邦魏理仕(CBRE)最新报告显示，2016年第三季度，悉尼CBD核心写字楼的收益率降至5.2%，为9年来的最低水平，而此前该地区的收益率几乎连续4年持续下降。

根据这份报告，次级债券的收益率也大幅提高，目前只比gfc前5.9%的低点低了0.2%。

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世邦魏理仕(CBRE)悉尼CBD写字楼估值与咨询服务高级总监迈克尔•帕萨诺(Michael Pasano)表示，随着低利率推动市场，而非租金增长，收益率还有进一步压缩的空间。

帕萨诺说:“在过去三年半的时间里，悉尼CBD写字楼的收益率已经达到了gfc之前的最低水平，但与2007年的市场租金相比，却没有同等水平的租金增长来刺激定价。”

重要的是，这种租金增长是在收益率压缩之后，而不是在收益率压缩之后，这与GFC之后写字楼市场的表现形成了鲜明对比

“证明这一点的是，当前市场的驱动因素与前一个周期相比有很大不同，这进一步表明，可持续性更强。”

世邦魏理仕研究部主管斯蒂芬•麦克纳布(Stephen McNabb)表示，尽管低利率引发了当前的收益率压缩，但供应萎缩和随后的需求增长将维持低利率。

2016年第二季度的空置率从第一季度的6.3%降至5.6%，一些人预测明年下半年的空置率将达到4.5%。

“长期的低利率是当前周期的关键刺激因素，但下一阶段将受到较低的空置率和预期租金增长的支撑，”麦克纳布表示。

“目前与全球金融危机前的峰值之间的另一个区别是，悉尼写字楼市场的基本前景看起来很稳固。目前的空置率为5.6%，预计到2018年将下降至3.3%，2016年第三季度的基本有效租金年增长率为23%。”

“重要的是，这种租金增长是追随、而非引领收益率压缩，这与全球金融危机之后写字楼市场的表现形成了鲜明对比。”

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