4月07日经济衰退通常对房地产市场的影响有限

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除了21世纪后期的大衰退以房市为主，在过去的25年里，在全国和州范围的经济衰退中，房市价值普遍持续增加。根据Zillow的新分析。

尽管增长正在放缓，但今年夏天，中国经历了历史上最长的经济扩张。最近由Zillow赞助、Pulsenomics LLC进行的一项调查发现，一群住房专家和经济学家通常预计下一次衰退将于2020年第三季度开始。预计在下一次经济衰退期间，住房需求将会降温，但很少有人认为住房市场的放缓将是一个重要因素。

正如一些市场观察人士预测的那样，经济衰退即将到来，对近期经济衰退的分析表明，它们对房地产市场的影响往往是有限的。在过去的23年里，发生了两次经济衰退----从2001年3月至11月的泡沫破裂和2007年12月至2009年6月的大衰退----以及几个州或地区的经济衰退。在大萧条期间，全国住房价值普遍下降，但在大多数其他情况下，每年的住房价值增长仍然是积极的。

不包括大萧条，自1997年以来，一个月内就有1039次经济衰退。在这几个月中，房价的年升值率为81%——与各州经济扩张的月份相同。经济增长期平均升值4.6%，经济衰退期平均升值4%。这说明，虽然经济衰退确实对房地产市场产生了影响，但大萧条时期房屋价值的普遍崩溃是一种非正常价值。

Zillow的经济学家杰夫塔克(Jeff Tucker)说：“大萧条时期的房市冲突给我们的集体记忆留下了深刻的印象。“但是，当我们展望下一次衰退时，重要的是要认识到导致上次衰退的条件是多么不寻常，以及今天房地产市场的差异。我们缺的是新房供应，而不是新房短缺。与采取浮动利率抵押贷款的高风险借款人相比，我们的买家可以用可靠的30年期固定利率抵押贷款获得可预测的30年期固定利率抵押贷款。住房市场的风险比15年前低得多，我们最近经历的当地经济衰退表明，房价可以抵御正常的经济逆风。”

例如，几个拥有大型能源产业的州——阿拉斯加州、路易斯安那州、北达科他州、俄克拉荷马州和怀俄明州——在2015年油价大幅下跌时开始出现局部经济衰退。房屋价值的增长与去年同期相比是正的，在今年的所有五个月中，只有阿拉斯加在此期间逐月转负——阿拉斯加州家庭最大的月损失中值为700美元。从全国范围来看，这些经济下行期的房价年均增速为4.3%，而2015年和2016年的经济增速月均增速为5.2%。

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