4月25日 房地产众筹具有不确定性的风险效应

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5月29日，房地产众筹联盟在上海成立。峰会上，碧桂园宣布将与中国平安联合推出房地产行业首款房地产众筹产品，并将以上海嘉定项目“一平米”为众筹单位开展众筹。房地产建成后，投资者将拥有某一建筑的全部或部分。投资人可以选择将众筹权转为产权，直接拥有房屋，或者委托开发商卖房再转为收益权。投资人可以参与项目开发的全过程，还可以获得股份转让、优惠购房、项目分红等多重收益。

可以说，在“大众创业、万众创新”的理念深入人心的今天，碧桂园推出的这款房产众筹产品备受关注。但在现有的法律框架下，我们认为这一房地产众筹产品的成立存在诸多不确定性。

目前国内的众筹模式主要分为四种：股权众筹、债权众筹、回报/实物众筹和捐赠/公益众筹。众筹是指投资者投资一个项目或公司，获得其一定比例的股权；众筹是指投资者向某个项目或公司借款，获得其一定比例的债权，未来可以赚取利息，收回本金；奖励/实物众筹是指投资者对项目或公司进行投资，以获得实物产品或服务；捐赠/公益众筹是指投资人对项目或公司的无偿捐赠。

这次碧桂园和平安推出的房产众筹，以房子的产权或者一定的回报作为回馈，显然是一种众筹。但因为是房地产众筹，所以要面对房地产相关法律法规的限制。根据《城市房地产管理法(2007修正)》第四十五条、《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。

房地产开发企业与未取得预售许可证的购房人签订认购合同的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人与购房人未取得商品房预售许可证订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”，该合同应当认定无效。碧桂园和平安并未说明其众筹产品项目处于房地产开发的哪个阶段，是否取得预售许可证。如果在取得预售许可之前就向投资者进行众筹，该产品有被认定为销售房产的风险。因此也存在认购合同被认定无效甚至碧桂园被房管局处罚的法律风险。

除了法律风险，这种众筹产品的运作还存在一定的不确定性。房地产众筹以“一平方米”为众筹单位，虽然体现了“投资人多、投资金额小”的特点，但另一方面也面临着单个投资人认购一个或多个众筹单位而不限制众筹单位数量的情况。按照目前房地产开发的规划，一套房子的建筑面积一般在50平米以上。如果投资人选择做产权人，一个房子可能有几十个产权人。届时，由于楼层、户型、用途、面积等的差异。每套房产，如何确定投资人持有的产权位置，房屋产权登记部门是否会对一套房子的几十个产权人提出异议，每套房子的几十个产权人如何行使全体业主的权力实现利益，这些都将考验碧桂园和平安的智慧。

如果投资人选择以财产用益权的形式获得回报，在出售或出租财产后再分配房款或租金，或者部分投资人将众筹份额转让给第三人，那么众筹份额实际上就变成了用益权的转让。根据《民法通则》和《物权法》的规定，权利人拥有ri

从便于操作的角度来看，比较理想的方式是碧桂园在众筹期满后，向投资人支付其众筹本金和预期收益，回购其众筹份额，投资人退出。但是，这种模式本质上是一种借贷行为。如果发生在企业之间，存在被认定无效的法律风险。

同时，以“一平方米”为众筹单位，必然会吸引众多投资者的资金。因为众筹是通过互联网众筹平台完成的，有向公众宣传的嫌疑。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，涉嫌非法吸收公众存款罪。因此，对投资人的投资资金进行监管，防止资金被挪用或挥霍，以控制众筹产品的风险就显得尤为重要。

因此，在“互联网”环境下，与传统投融资模式相比，房地产众筹有着巨大的发展空间，值得期待。然而，在我国现有的法律框架下，房地产众筹仍存在一定的法律风险和障碍，其效果具有不确定性。在维护和鼓励创新的前提下，需要金融界和法律界人士共同努力，完善众筹规则，解决房地产众筹的法律障碍。

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