ECs或公寓 一个HDB升级者的下一步是什么

对于许多新加坡人来说，他们的第一个家庭很可能是组屋。但这很可能不是你的“永远的家”，特别是当你经历不同的生命阶段，你的需求增长或发展。

例如，你可能选择了一个适合一对年轻夫妇的温和的首发房屋。但现在你有两个孩子和玩具叠加到天花板上。或者你可能已经在公司阶梯上升，现在可以买得起更好的家。

通常在这个时候，您是否应该考虑升级到高管公寓(EC)或公寓的困境。

在本文中，我们将深入研究您在进行下一个房产决策之前需要考虑的一些事项!

1）缩小EC与公寓之间的价格差距

虽然通常的假设是EC的价格通常明显低于私人物业，但近年来EC和位于中部以外地区(OCR)的大众市场公寓之间的差距已经缩小。

例如，EC，Rivercove Residences在欧盟价格创下新高，因为它在2018年4月推出时接近突破每平方英尺1,000美元的门槛。在psf的基础上，这反映了比2015年增加近22%(如下图所示)。

最近的趋势表明，新的EC项目的价格将继续上涨。例如，即将到来的Piermont Grand EC的地块以每平方英尺583美元的摊铺率(ppr)售出，这意味着开发单位的估计盈亏平衡价格约为每平方英尺1,000美元或更高。

新EC价格的这一新门槛与同一季度中外区域(OCR)的某些新项目的价格非常接近。其中一个例子就是Riverfront Residences，其单位目前起价仅为每平方英尺1,100美元。

由Oxley牵头的财团开发的Riverfront Residences是2018年7月5日公布新房产降温措施后推出的新项目之一。该项目在宣布之后一夜之间售出超过500个单位。新措施第二天生效。

该项目占据了前Rio Casa的场地，这是一个拥有286个单元的私有化HUDC庄园。迄今为止，该开发项目已售出1,050多个单位，并且是2018年最畅销的项目。

2）购买和销售限制

购买限制

EC所有权存在某些限制。例如，您需要作为家庭核心或夫妻申请，只有新加坡夫妇和新加坡/永久居民夫妇才有资格购买新的EC单位。这对夫妇也必须不超过每月14,000美元的家庭收入上限。

另一方面，私人财产没有这些先决条件，买方可以自由购买单位，无论居住地位或婚姻状况如何。

卖出限制

对于EC所有者，在您在公开市场上出售您的设备之前，还需要满足5年的最短占用期(MOP)要求。

如果您考虑建设期(通常需要长达三年)，那么EC所有者将只能在八年后出售其单位。这可能会带来机会成本，因为业主无法灵活地在八年内销售其单位。

另请注意，购买EC后，您只能在5年MOP后投资私人住宅，这可能会带来一定的挫折，特别是如果您遇到有吸引力的投资机会。

3)更容易获得的贷款条款

对于购房者而言，购买私人公寓时，获得更大贷款额的过程可能更加无缝且更易于获取。

其原因在于围绕EC采购的严格贷款条款。例如，公寓贷款受到总债务偿还比率(TDSR)的约束，该比率规定所有贷款支付(包括新房产贷款)的每月总支付额不得超过买方总收入的60%。

对于EC买家来说，这可能会变得棘手。因为在TDSR之上，为购买EC而购买的贷款也必须符合更严格的抵押贷款服务比率(MSR)标准。MSR不得超过买方或买方每月总收入的30%。

例如，假设您是一对夫妇，并且您的总收入为10,000美元并且没有现有的贷款义务，那么您可以利用多少工资来为抵押贷款提供服务：

MSR和TDSR限制之间的差异

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鉴于这些限制因素，根据MSR指南获得的贷款金额可能会低于根据TDSR获得的贷款金额。这意味着如果他们希望获得更多的EC购买贷款金额而不是他们购买私有财产，那么寻求财产的人可能会遇到更多障碍。

4)投资潜力

拥有公寓的最大优势在于其灵活性，您不受可能妨碍您出售或出租房产的条款和条件的约束。

首先，没有MOP要求。拥有这种灵活性使您可以更好地销售您的房产，例如在市场高位或市场条件有利时出售您的房产。

私人财产对外国所有权也没有限制。另一方面，除了MOP之外 - EC的所有者只能将他们的单位出售给新加坡公民或永久性

居民在5年的要求期后。

在5年的澳门币之后，他们将需要再等待五年(总共10年)才能完全私有化，并且可以出售给外国人，让EC所有者成为更小的潜在买家。

MOP要求也适用于租赁，因此如果您希望出租您的房产以获取收入，请注意只有私人业主可以选择在完工后立即出租其整个单元，因为公寓不附带任何MOP要求。同时，不允许在5年MOP内租用整个EC单位。

从这个角度来看，如果您想要在您的房产中拥有一些灵活性以最大化您的收入潜力，那么购买公寓可能是更好的选择。

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