1031交换保存国税和州税 甚至离开加利福尼亚州

第1031节是每个人似乎都知道的税法的几个部分之一。它甚至经常用作动词。在1031年之下，如果您为“类似”房地产交换房地产，收益将被推迟，直到您出售您的替代房产。从2018年开始，用于以太坊的比特币交换，私人飞机的交换，绘画或硬币收藏都没有资格。只有房地产才有资格，而且必须是同类的。它必须是商业或投资财产，而不是您的个人住所。然而，类似的实际上被广泛地解释了。改善房地产可以换成未经改善的房地产。城市房地产可以换成牧场或农场。

必须在移交放弃财产后45天内确定替换财产。然后，更换的结束必须在以下时间之前进行：(1)转让被放弃财产之日起180天;或(2)转让出租财产的纳税年度的转让人纳税申报表的到期日(包括延期)。第1031节要求将放弃的财产换成替代财产，但IRS允许使用合格的中间人(QI)。QI以现金出售物业，使用现金购买替代物业，并将替代物业转让给纳税人。有关债务，股权和“启动”的棘手规则。根据第1031节，启动是任何形式的其他财产比在1031条交换中转移的类似财产，如现金，个人财产和承担责任。

您通常必须在第1031条交换中收到“引导”的范围内确认应纳税所得额。但是，您通常可以使用某些类型的启动付费来抵消某些类型的启动。一般规则是，如果收到的引导是承担责任，它可以被任何类型的引导抵消，无论是现金，其他财产，还是承担责任。即使如此，如果收到的引导是现金或其他财产，那么它不能通过承担责任来抵消。

收盘时的抵押贷款支付通常被视为负债的假设-即，即时收据 - 即使买方可能没有将房产作为抵押贷款。虽然纳税人可以抵消此收据，但一般规则是抵消必须采用抵押方式对替代财产的抵押，其金额等于或大于放弃财产的债务。纳税人因交换而收到的任何现金也将被视为收货。

当纳税人因抵押贷款债务增加而离开现金交易所时，纳税人可能需要纳税。一些纳税人在第1031条交换之后(并且独立于第1031条交换)对替换财产进行抵押。一些评论员认为，只要后来的抵押贷款真正独立于交易所(形式和内容)，所取出的现金不应被视为启动。

涉及多个状态时可能会出现并发症。例如，可能会出现加利福尼亚房地产取代非加利福尼亚州房地产，或纳税人在交换后改变其居住状态的问题。如果纳税人是加利福尼亚州居民，则纳税人的所有收入通常由加利福尼亚州征税，无论其来源如何。加利福尼亚确实符合第1031节，而黄金州并不要求替换财产也位于加利福尼亚州。因此，加利福尼亚允许延迟在类似交换和非自愿转换中实现的收益。

但是，如果替换财产处于州外状态，加利福尼亚会积极跟踪何时最终出售替代品。当替换财产被出售时，加利福尼亚将收益视为加利福尼亚州的收入，直至原始递延收益。即使您不再住在加利福尼亚州，如果您在二十年后出售非加利福尼亚州的房产，情况也是如此。其他一些州遵循这一规则，但加利福尼亚州可能是最积极执行该规则的州。

为了强制执行，加利福尼亚州对纳税人进行了特殊的报告要求，他们进行1031交换并获得州外替代财产。加利福尼亚州要求您每年提交年度信息报表(表格3840)，直到最终确认第1031条交换的递延收益为止。当纳税人最终出售州外财产时，加利福尼亚州将把任何收益视为加利福尼亚州的收入，以原始交易所延期的收益为限。

显然，财产所在的州(以及您当时的居住州)也希望至少征收部分收益。一些州只有在代表其所在州的升值时才会征税。然而，可能存在第二个国家过于激进并试图对整个收益征税的风险。如果纳税人在那时是加州居民，采购规则通常是无关紧要的。在这种情况下，整个收益将在加利福尼亚州纳税。您可能被允许获得支付给另一个州的税款。如果您在出售时是加利福尼亚州的非居民，那么您可能会在非居民的基础上在这两个州纳税。

最重要的是，第1031节允许您免税交换房地产税，但这可能很棘手。除了无休止的45天和180天的要求外，许多1031交易所在交易的双方或双方都要承担债务。大美元可以悬而未决。

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