中产阶级的办公室和住房主导市场

在最近就当地房地产市场进行的激烈讨论的背景下，2019年上半年的数据显示，在此期间仅完成了四笔金额超过1000万欧元的交易，占欧元总交易量的70%以上仅通过两笔交易就产生了3.4亿美元：位于克卢日-纳波卡的办公室和Prime Kapital的购物中心组合。

2019年上半年表明，优质城市机构产品在二级城市存在流动性，这一事实得到了这一时期最大的交易的支持，即出售科鲁-纳波卡的The Office以及事实上，总投资额的70%直接用于布加勒斯特以外的城市。

“的确，投资市场上​​各个交易阶段的交易数量都在增加，这很可能使市场在2014年之后达到最高水平，达到12亿欧元。然而，买家仍然非常谨慎，尽职调查程序也非常详细。”

在上半年的投资中，有一半以上与办公楼有关，我们预计这一趋势将在下一个时期继续下去，目前办公楼仍是流动性最高的房地产类别。

在区域范围内，罗马尼亚和捷克共和国是仅有的投资增加的国家，而波兰，匈牙利和斯洛伐克的投资减少了。

前六个月，中欧和东欧的投资市场超过54.7亿欧元，波兰和捷克共和国占主导地位，占投资总额的80%。

价格演变

在过去的12个月中，罗马尼亚的工业和办公物业价格上涨(工业领域的收益下降了50个基点，而办公市场的收益下降了25个基点)，而零售价格保持在同一级别。

“上述变化与区域和全球趋势相吻合，在该趋势下，投资者对工业和物流项目的需求正在增加，特别是由于电子商务的扩张以及隐含的为在线零售商提供服务的空间，而购物中心则是传统的产品正在失去吸引力，尤其是在副产品的情况下。还应该提到的是，在明显的市场冒泡的背景下，买卖双方的价格预期之间的差距有可能在下一个时期扩大，” Vacaru说。

增加对住宅空间的报价

住宅市场交付的房屋数量有所增加，但报价位于大城市，主要在布加勒斯特。根据Imobiliarium(参展开发商最多的房地产展览会)的说法，布加勒斯特的住宅中产阶层是唯一一个呈上升趋势并保持可持续发展的趋势，因为它的质量稳定-价格比。此外，Imobiliarium上超过80%的开发人员提供的优惠属于中产阶级。

“就住房数量而言，新住宅建筑市场已经增长，其中大多数集中在中产阶级，尤其是在过去两年中。这种趋势还取决于购买欲望的减缓，也取决于买方在预算和建筑材料方面显示出的更为复杂的需求。因此，即使统计数据表明市场上出现了起泡现象，我们也可以说，在目前是最稳定的部门，中产阶级没有这种感觉。” Imobiliarium项目经理Adrian Stanescu说。

该细分市场中房屋的平均预算在80,000欧元至120,000欧元之间，必须考虑位置或建筑面积等因素。布加勒斯特的平均价格估计约为每平方米1400欧元，在伊尔福夫县的邻近地区相对较低，在下一个时期，价格变化预计将很小。同时，就该地区的地理演变而言，最近几年发展最快的中产阶级地区是首都的北部和东部。

该细分市场的平均购房者年龄在30至40岁之间，已婚，对两居室或三居室的公寓感兴趣，可以从事公司工作，可用预算超过80,000欧元。他们的采购标准首先包括位置，其次是建筑质量，基础设施(易于访问)，周围的设施(例如市场，学校，医院等)以及每平方米的价格。

拥有者的国家

年龄在30至40岁之间的人们是新住宅的主要购买者，这不足为奇。一方面，他们是收入最高的类别，他们很可能正在建立家庭。另一方面，根据国家统计局去年进行的“生活质量调查”，由于96%的罗马尼亚家庭拥有自己的住房，老年人往往已经有了住房。

“一半以上的家庭(60.9%)居住在单独的单独住房中，这一比例受到农村环境的强烈影响，而其余家庭则居住在带有多所住房的建筑物中(37.9%)。INS调查显示，在农村环境中，家庭住所的建筑物几乎完全是独立式住宅(占97.4%)，而在城市环境中，主要是带有多户住宅的房屋(占69.8%)。

还需要额外的空间，更大的房屋或公寓，因为只有54.4%的房屋拥有3至5个房间。居住在1-2个房间的家庭中的家庭(占43.2%)占很大的份额。如果在城市地区，一半以上的家庭(56.3%)居住在带有1-2个房间的小型住宅中，那么在农村地区，十分之七的家庭中有3个或更多房间组成的房屋。

总体而言，在1981-2000年期间，有37%的家庭获得了住房，城市地区的家庭超过了这一水平(43.4%)。在农村地区，四分之二的家庭居住在1980年以前建造的房屋中。

研究显示：“还应指出的是，2001年以后建造的新住房所占比例仅占总数的21.9%，其中城市地区(26.5%)高于农村地区(16.6%)。”

去年，有浴缸或淋浴的家庭比例是73.6%，有厕所的家庭比例是72.2%。在城市地区，十分之九的家庭配备了浴缸/淋浴和厕所。

“在居住方面，两种类型的公用事业之间的差异都非常明显，这主要是由于农村地区的公共供水系统以及污水和废水处理系统的发展较城市地区差;INS报告说，几乎一半的农村家庭都受益于浴室和卫生间的优势。

在这些家庭中，拥有更多财务资源的雇员和自雇工人(包括雇主)的家庭能够提供两种类型的公用事业，其比例远高于农村环境的平均水平。

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