投资商业房地产时要避免的五大错误

房地产投资更像是一门科学而非艺术，需要仔细规划和评估各种因素。如果您投资商业房地产需要更多的关注，因为投资的票价通常很高，并且有很多因素决定了这类房产的回报和价格升值。商业房地产市场是动态的，决定租金收入潜力甚至房地产价格上涨的各个方面，不时变化。政府更改或政策变更也会对房产的潜力产生巨大影响。特定地区的环境影响以及因此在特定地区或地区保护地球母亲的新法律也会影响建筑物的盈利潜力。

我们来看一看投资者在投资商业房地产时应该避免的一些常见陷阱甚至疏忽：

1.使用Proforma这个词

卖方或经纪人通常提供有关房产的盈利潜力和创收能力的文件和报告。有时候，“形象”这个词与收益预测并列在一起。这是一个拉丁短语，它的意​​思是“为了形式或外观”。详细阐述该物业未来创收能力的报告和文件是基于虚构因素。在评估财产的收入潜力时要非常现实。这可以通过查看该地区的邻近房产和整体房地产市场情景来完成。

2.没有完全调查财产

在您进行投资之前，大多数卖家和经纪人会在您访问酒店时将您带到建筑物的最佳部分。这些部件要么没有损坏，要么在火灾等事件后进行翻新。你必须坚持要看整个建筑物及其每个角落。如果该物业用于工业目的，请查看存储原材料的所有仓库。保存原材料的商店通常是酒店最糟糕的部分，购买房产后可能需要很快进行大规模翻新。您还必须仔细查看建筑物最近翻新过的部分(如果有的话)，看看维修工作是否已经尽职尽责，或者在您购买房产后很快就会出现问题。

3.环境法律和限制

对于您正在考虑投资的地区或地区，环境法律要非常谨慎。通常，卖方或经纪人甚至不会谈论它。买方应了解当地和区域允许的活动类型。阻止您在物业中进行某项业务的资金，然后发现该地区甚至不允许进行该活动，这真的很不幸。为此目的聘请专家并与当地的中立经纪人进行交叉核对，这将是一个好主意。

4.不看租户和他们的收入

如果您正在投资已经拥有租户的建筑物，那么请密切关注租赁。那里有什么样的商店，每月和每年的销售额是多少。了解租金与销售比率还可以让您了解租户是否有可能长期待在这里。租金与销售比率低于5%被认为是好的。这意味着租金不应超过销售额的5%左右。如果租金与销售比率超过此阈值，您可以避免投资建筑物，因为租户可能会提前搬出。仔细研究每个租户的租约期限和租赁契约也会有所帮助。如果商业大厦的大多数租户签署了短期契约，那么你有更大的机会在几年或几个月内坐在建筑物的空置陈列室和办公空间，这意味着你的收入较低。通常需要一段时间才能为外出的租户找到新租户，并且该空间在此期间空置。

5.隐藏费用

有时会在物业文件和物业卖方以及经纪人的销售条款中隐藏许多费用和收费。这些可以是卖方负责支付的法定税和地方税。也可能有即将到来的维修，但卖家正试图将修理负担转嫁给您。建筑物的保险可能仍在继续，卖方可能会向您收取保费。购买由前任所有者保险的建筑物通常没有害处，但保险单将根据前任所有者的需要进行，并且可能对您没有任何成果以及您将使用的保险财产到。例如，以前的所有者可能在建筑物中储存了某种原材料，并为该特定物质或原材料保险。您可能根本不存储此类原材料，因此该政策可能对您没有意义。

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