投资商业房地产之前 您需要了解的6件事

商业房地产(CRE)是吸引人的投资类别，因为它具有一致的回报，被动收入和增长潜力。作为替代投资，房地产投资领域正变得越来越受欢迎。但是，尽管华润创业有潜力实现盈利，但并非所有商业投资都被认为是平等的。知道何时，什么以及如何投资商业房地产是成功或失败的重要组成部分。

了解商业房地产的常见陷阱，错误和风险也是必不可少的组成部分，因此您可以在购买前为它们做好准备。如果您想投资CRE，请在开始之前了解以下六点。

1.并非所有属性类型都相同

商业房地产具有多种资产类型。CRE通常分为五个主要领域;工业，办公室，零售，多户家庭和特殊用途，还有许多其他财产类型，例如自存储，医疗，养老，土地或酒店。每个部门的供求，产量和整体盈利能力差异很大。

根据资产特定位置的供求关系，某些房地产类型的表现要优于其他类型。但是，即使在宏观层面上，某些行业的表现也要好于其他行业。了解如何确定当前经济中最赚钱或提供最大机会的资产类型至关重要。

这很好地说明了各种CRE部门的绩效和回报如何变化。

当前，工业是表现最出色的CRE资产类别，而零售空间是表现最差的行业。随着在线购物的兴起，零售空间正在努力竞争，从而导致回报不足和增长下降。请记住，某些商业房地产部门的空置率较高，因为它们可能只有一个租户，例如工业部门的仓库或单个办公空间。为了降低潜在的风险状况，有些人选择投资于拥有多个租户的行业或物业，例如多户公寓。

在开始投资之前，请研究当前经济中每种资产类别的表现，确定该领域作为投资的可行性，然后选择您要追求的CRE房地产类型。

2.了解市场领域和供求关系

在投资商业房地产之前要了解的最重要的事情之一就是每个市场都是不同的。当您进行投资时，您所投资的是具有自己独特供求关系的特定地理区域。某些房地产类型在宏观层面上可能表现不错，但您可能会发现城市供过于求，反之亦然。通常，投资者无法进行足够的市场研究来确定是否存在市场饱和的潜在风险。

一个不错的起点是研究您附近区域的市场供应，同时考虑到当前可出租的平方英尺以及来自当前建筑和计划开发的任何其他平方英尺。

如果您确定了特定市场中供不应求的房地产类型，则可以进行可行性研究，以概述该行业的未来增长和成功的可能性。Realtor.com，Deloitte，CBRE和Mordor Intelligence都是出色的资源。

3.了解市场周期

没有什么可以天长地久。经济状况，失业率和GDP都与商业房地产的获利能力直接相关。了解房地产市场周期如何运作可以帮助您避免在市场高位时买入，而在市场低位时被迫卖出。此外，了解各种市场周期的具体指标将有助于确定当前存在哪些机会并做出更明智的投资决策。

4.进行彻底的尽职调查

尽职调查期是准买家可以对投资机会进行透彻研究的时间。这可以包括审查财务，单据，纳税申报表，前任所有者的损益表，以及进行调查，财产检查，可行性研究或任何其他必要的研究。

新的房地产投资者对购买首次商业投资的前景感到如此兴奋的情况并不罕见，以至于他们在尽职调查中错过了一些东西。购买前对需要调查，仔细分析和检查的内容有深刻的了解，可以避免潜在的代价高昂的错误。

为您的CRE财产类型创建详尽而详尽的尽职调查清单，将有助于确保没有任何问题得到解决。以下是一些要考虑的常见事项：

如果您打算开发闲置财产，请确认分区将使您能够按预期使用财产。

如果要扩展现有建筑物或建造新建筑物，请查看市场可以支持多少个附加单元。

熟悉物业所在城市或城市的许可程序和费用

如果您要投资于更被动的形式的商业房地产，例如房地产投资信托(REIT)，众筹，合伙企业或私人基金，则您的尽职调查将包括彻底审查公司或处理您投资的人。

不幸的是，并非投资界中的每个人都遵循相同的标准。对您所投资的个人，基金经理或公司的尽职调查与对资产的尽职调查同等重要。

与其他对过去物业进行了投资或要求转介的参与者进行交谈。

查看过去的产品和封闭式投资的实际回报，以了解其往绩。

询问他们的尽职调查过程是什么样的。了解他们如何审查每个投资机会，或确定要投资的房地产投资信托或投资。

尽管对于大型投资公司而言，这并不是必需的，但如果这是您第一次与私营部门的某人合作，请进行背景调查。尽管这听起来可能很严重，但在较大的CRE交易中并不少见。

5.拥有应急和资本储备金

任何投资始终存在不确定性。无论您进行了多少研究，验证或准备，都将始终存在未知因素，这些因素可能对您的整体收益产生正面或负面的影响。对冲这种不确定性的一种方法是考虑成本的偶然性。

成本应急费用是您在初始购置成本中留出的额外资金，用于应对因租赁，增加租金，变更管理，翻新，改建或建造而产生的意外费用。它们也可以用来帮助您偿还债务，直到财产稳定为止。如果您在改善物业的整体表现时会出现负现金流，则意外费用特别有用。在商业房地产中，标准应急预算为5%-15%，但将取决于资产及其是否表现不佳而有所不同。

此外，房地产方面的最佳做法是创建资本储备金或重置储备金。资本储备金是指拥有资金的基金或帐户，可用于长期改善或超出初始资本改善的意外支出。这是您在扣除任何正现金流量(通常为总租金的3%-5%)之前留出的资金。在进行投资分析时，为这两个因素进行预算将有助于增加获利的机会，并在发生意外事件时使资金可用。

6.为挫折和延长时间表做好准备

正如成本存在不确定性，时间表也存在不确定性。大多数人设定了不切实际的时间表，在这些时间表中进行建筑，翻新，全部租赁或获得市场租金以进行CRE投资。新建筑，装修，增加租金，更改管理和引入新系统都需要时间。几乎总会有挫折和挑战阻碍进展。尝试找出尽职调查期间的潜在障碍，并为您准备，作为应急费用的一部分，或者制定行动计划，以防延误。

如果您是通过房地产投资信托，众筹，合伙或基金等被动方式投资商业房地产，请确保您对回报的期望和时间表保持灵活。资产表现可能会因经济因素，市场周期或收购后出现的挑战而波动。适当地告知您这种风险，最终是基金经理的工作，但也要自己意识到这一点也很有益。

希望您在投资商业房地产之前需要了解的这六件事将有助于您确定可盈利的投资，并防范某些潜在的挫折，风险和不利因素。

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