印度房地产市场低迷使银行面临风险

印度可能曾认为，不良贷款危机最严重的时期已经过去，但房地产行业严重的现金紧缩可能预示着其银行的新一轮冲突。

住宅房地产市场的低迷使许多建筑商难以偿还影子银行的贷款-正规银行部门以外的住房金融公司占向开发商贷款的一半以上。

惠誉国际印度分部称，到2020年上半年将偿还约100亿美元的发展贷款，这种影响可能会蔓延到那些向影子贷方借钱或投资于债券的主流银行。

印度金融当局，包括中央银行和政府，今年曾表示，银行业的不良贷款总额超过1500亿美元，在债务危机爆发后，四年来首次下降。

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但是，在过去的九个月中，陷入破产的房地产开发商数量翻了一番，给非银行金融公司(NBFC)施加了压力，后者通常被称为影子贷方。

据12家银行和房地产消息人士称，这些NBFC的内爆可能会使银行敞口。

一位不愿透露姓名的银行业高级官员表示，由于事情的敏感性，银行将受到房地产现金紧缩的三种影响：向NBFC的贷款，对开发商的直接敞口以及不偿还贷款的个人抵押。

他说：“这将是三重打击。”

尽管印度银行系统可能遭受数十亿美元额外不良债务的打击，但房地产市场的现金紧缩给人类的苦难造成了沉重打击。

退休的中队长克里山·米特罗(Krishan Mitroo)已将其在印度北部诺伊达的房屋成本的90%付给了开发商Jaypee，而该物业本应在五年前交出。但是，Jaypee被迫推迟该项目并于2017年破产。

Mitroo先生说：“该项目一直处于停滞状态，根本没有任何进展。到目前为止，即使破产法院也无法解决该问题，它只是悬而未决。”他没有透露自己已经支付了多少钱，但该项目的物业价格从大约56,000美元到140,000美元不等。

几个这样的项目遍布全国，买家正在等待新的开发商引起兴趣并完成他们，希望他们多年挣来的辛苦钱不会永远流失。

在过去的三到四年中，房地产行业一直在与低迷作斗争。但是，由于流动性紧缩打击了影子银行，影子银行已成为一个关键点，影子银行对开发商和房地产购买者都是大贷方。

印度破产与破产委员会的数据显示，截至6月30日，共有421名房地产经纪人正在接受公司破产解决程序(CIRP)，高于去年9月30日的209名。

Dewan Housing Finance Corp和Altico Capital这两家住房金融公司的违约行为加剧了人们对银行体系蔓延的担忧。

惠誉印度评级公司上个月表示，当价值约7,000亿卢比(合135亿新元)的贷款于2020年上半年偿还时，影子贷款人将面临高度风险，因为许多建筑商可能难以偿还。

Poddar Developers董事总经理Rohit Poddar表示：“房地产中的压力资产数量巨大。“现在的压力仅仅是开始，只有中型到大型开发商才能生存，其他人将会死亡。”

根据印度领先的一家公司进行的机密研究，如果四分之三的高风险类别的未偿还房地产贷款不予偿还，则可能在未来几年内增加150亿美元的银行账上坏账。为国际金融客户提供房地产咨询，并提供给路透社。

Nifty Bank指数在政府采取行动削减企业税率后于9月下旬飙升，截至上周五，该指数跌幅已超过一半。分析师称，对房地产贷款的担忧是一个因素，但下降的原因还在于经济增长缓慢以及某些贷方资产质量总体恶化。

印度储备银行(RBI)的数据显示，截至3月，银行的不良资产总额已从去年同期的11.5%降至9.3%。

改善幅度超出了印度储备银行的预期，该机构曾预测到3月份将下降至10.3%。去年12月，该比率自2015年以来首次下降。央行在6月表示，预计本财政年度的不良贷款将继续下降，无论比率还是绝对金额。

但是印度仍然是主要经济体中不良贷款率最高的国家。相比之下，经历了重大银行危机的意大利在去年年底的比率为9%。

穆迪在9月中旬的报告中称，是的，银行和工业银行对商业房地产领域的直接敞口最大，如果房地产部门继续放缓，则很容易遭受“资产质量困难”。 ICICI银行和Axis银行等银行可能会感到压力。

四家银行均未回应对穆迪报告所涵盖的房地产风险可能造成的困难发表评论的要求。

一家大型公共部门银行的首席财务官表示，房地产贷款还款中出现的问题是令人担忧的主要原因。

尚不清楚个别银行将采取什么措施解决这一问题。主导银行业的国有银行近年来已经从政府那里获得了数百亿美元的资金，以支撑其财务状况。

国际银行在印度市场的业务很少。

印度银行的不良债务堆积如山，这是由于2006-11年度经济快速增长(甚至超出此水平)导致贷款失控。他们多年来一直低估不良贷款，直到2015年被中央银行强迫承认并解决该问题。

印度储备银行行长Shaktikanta Das本月谈到房地产问题，称央行将在其六个月的金融体系稳定性报告中研究该领域。下一份报告定于12月发布。

印度储备银行拒绝就银行的不良房地产贷款风险发表任何进一步评论。

房地产市场的反弹可能会改变这种状况，但前景看起来越来越黯淡。

几位行业消息人士称，尽管建筑商准备为买家提供上市价格的25%折扣，但他们仍在努力转移房地产。现在的形势如此严峻，印度各地的房地产库存都达到近四年来的历史最高水平，过去4-5年中该国大部分地区的房地产价格并未上涨。

据房地产咨询公司Anarock称，印度各地价值1.8万亿卢比的项目停滞不前。

国家房地产发展委员会说，随着开发商的努力，未来几个月可能会失去超过一百万个直接工作。水泥和钢铁等相关行业的间接失业人数甚至可能更高。

缓慢的销售使人们感到痛苦，因为越来越多的人买不起房产，因此买家远离了。

用来衡量住房成本与收入水平变化的房价收入比从2015年3月的56.1提高到2019年3月的61.5，表明购房负担能力下降。

在消费者远离的同时，由于租金收益率低以及资本增值从微薄到负的趋势，投资者也对购房持谨慎态度。

随着该行业受到的压力越来越大，偿还贷款人的款项可能会受到更大的打击，银行将越来越不愿意向房地产金融家和开发商提供贷款。

房地产咨询公司Liases Foras的首席执行官Pankaj Kapoor将这一行业的现金紧缩描述为“血腥的洗礼”，这将使情况进一步恶化。

“这种情况可能还会持续两年，这意味着建筑商可能不得不提供更多的折扣。”

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