美国房地产市场需要的不仅仅是降息

美联储希望上周宣布的最新降息措施将有助于使经济安全地维持在巡航高度。但是很少有人期望它能为房地产市场带来很大的提振。

住房是美联储政策产生成果的途径之一。当中央银行降息时，它鼓励人们购买房屋(因为抵押贷款便宜)和建筑商加快建设(由于需求强劲而借贷更容易)。

随着人们购买家具，建筑商雇用工人和经纪人兑现其佣金支票，这些决定随后在整个经济中波及。

但是住房不再是曾经的引擎。与金融危机之前相比，该部门在经济中所占的比例较小，并且美国人所拥有的房屋份额也较小。

鉴于利率已经很低，目前尚不清楚美联储进一步降息是否会对住房产生多大作用-如果它能降低抵押贷款利率的话。利率对住房仍然很重要。美联储今年前两次降息帮助稳定了房地产市场，而房地产市场一直在大幅下滑。

商务部上周三表示，在经历了六个季度的收缩之后，第三季度建筑业增加了国内生产总值。

较低的利率可能会进一步加剧再融资热潮，近几个月来，再融资热潮为经济注入了数十亿美元。

但是，很少有经济学家期望住房市场能够因本周的降息而腾飞，因为利率并不是最初阻碍住房发展的因素。相反，他们指出了其他因素。

如果没有人先给你贷款，利率就没关系。许多潜在的买家都处于这种情况。

十年前房地产泡沫破裂后，银行和其他金融机构的贷款变得更加谨慎，部分原因是新的联邦法规旨在遏制高风险贷款。

没有人想要归还泡沫时期的“骗子贷款”，借贷者被允许在未经核实的情况下陈述其收入。但是有人认为，钟摆的摆动幅度太大了。根据城市研究所的数据，如今典型的美国购房者的FICO信用评分为741，而住房危机之前的信用评分为700。

几乎没有任何买家的得分低于650。其他可承受能力的衡量指标也显示，近年来贷款标准有所放宽，但仍比次级抵押贷款繁荣之前的2000年代初期更为严格。

很难找到买得起的房子

梅利莎·史特格曼(Melissa Stegman)表示：“有很多人有收入来支付自己的钱，他们可能是负责任的房主，但他们的FICO评分可能较低，首付可能较小，这确实使他们退缩了。”倡导组织责任贷款中心的律师。

在线经纪公司Redfin的首席执行官格伦•凯尔曼(Glenn Kelman)表示，低利率和严格的贷款标准的结合加剧了现有的经济差距。

他说：“目前，金钱确实很便宜，但是你必须有一个良好的信用评分才能使用它。”“这对一群一直能够获得信誉的人来说是一笔大财。”

近年来，该国大部分地区的房价上涨速度超过工资上涨速度。许多城市，尤其是沿海城市，正处于全面的负担能力危机之中。

根据房地产网站Zillow的数据，在旧金山，西雅图和波士顿等城市，挂牌出售房屋的中位数价格远远超过一百万美元，即使有新住房，也可以超过30万美元。 。

宾夕法尼亚大学房地产学教授苏珊•瓦赫特(Susan Wachter)表示，按照这些价格，适度的利率下降几乎不会带来任何改变。

她说：“这种利率下降将无法解决，不会将这些潜在的所有者变成购买者。”较低的利率成本并不能有效克服这些承受能力的障碍。”

对于首次购房者来说，价格上涨是一个特殊的挑战，他们必须努力争取更大的首付。

在过去一年中，尽管许多市场的价格上涨速度有所放缓，但入门级房屋却并非如此，入门级房屋的库存仍然较低，价格却快速增长。

Zillow的经济学家马特·斯皮克曼(Matt Speakman)表示：“市场上很少有入门级房屋被抢购一空，以致使其中一些市场的房价不断上涨。”

价格可能不会低很多

自去年年底以来，常规抵押贷款的利率已大幅下降，部分原因是美联储降息。

这鼓励了借贷：贷款人在第三季度提供了7,000亿美元的抵押贷款，这是金融危机以来的最高水平。激增的大部分来自再融资，但购房也有所增加。

但是，由于利率接近历史低位，许多潜在的买家不太可能在场上等待进一步降息。

如果他们等待，他们可能会感到失望-许多经济学家说，金融市场已经“消化”了最新的降息幅度。

房地产数据提供商CoreLogic的副首席经济学家拉尔夫·麦克劳克林(Ralph McLaughlin)说：“我对降息在短期内对住房产生显着影响表示怀疑。”

还有一个问题：抵押贷款利率不与美联储直接控制的短期利率挂钩，而是与长期利率挂钩，而长期利率部分反映了市场对经济方向的预期-当投资者更多时，长期利率往往会上升。乐观的

因此，如果美联储的政策实现其更广泛的目标，则可能导致更高的抵押贷款利率。那已经开始发生了。自9月份以来，随着人们对即将到来的经济衰退的担忧减轻，抵押贷款利率已经上升。

抵押银行家协会(Mortgage Bankers'Association)的首席经济学家迈克尔·弗拉坦尼(Michael Fratantoni)说，他预计利率将继续逐步上升。

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