属于普通住宅前期物业的其收益资金可以优先用于折抵物业

近日，记者从青岛政务网获悉，山东省住房城乡建设厅、省市场监管局于近日联合发布了《山东省前期物业服务合同(示范文本)》，对小区物业费与停车服务费的收取，以及小区公共部位收益归属等问题做出了规范。

根据规定：

·小区内空房半年以上且符合规定的房屋，可打折收取物业费;

·未停放机动车的车库(场)内的车位免收停车服务费;

·此外，小区共用部位等收益应归全体业主所有。

1、“交房”前物业费由开发商承担

前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。前期物业服务合同的签约双方是开发建设单位与物业服务企业。“去年7月份的时候省里就出台了《山东省物业服务收费管理办法》，明确了物业服务企业的收费管理标准。”城区某物业公司负责人韩总说，根据该规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。

此次新出台的《示范文本》明确房屋交付前的物业费由开发商承担，交付之日起的物业公共服务费由业主承担;但符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

而因开发商原因，物业管理区域内的配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准时，物业费打折收取，差额部分由开发商补偿给物业服务企业。

2、未停放机动车的免收停车服务费

《示范文本》规定，使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，物业服务企业提供相应服务的，由车位使用人向物业方交纳停车服务费。其中，停车服务包括，停车场共用车位和共用部位的维护;停车场配套的设施、设备(包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统)的维护、管理;停车场的公共环境清洁卫生;车辆出入的指引、疏导等。

根据规定，普通住宅前期物业停车服务费标准，由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定;其他物业管理区域的停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。车位未停放机动车的，免收停车服务费。

此外，对于车位场地使用费方面，对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。其他物业管理区域收取车位场地使用费的，其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定，车位场地使用费可以由物业服务企业代为收取。

长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费;临时停放机动车的，可以按小时收取，但停放未超过二小时的应当免费。

3、小区共用部位等收益归全体业主

根据去年出台的《山东省物业服务收费管理办法》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途;未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。

属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。

“新的《示范文本》中也明确了，利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，经营收益属于全体业主共有。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，提取管理服务费用后，用于支付经营、管理及收取、保管资金开支。”业内人士说，同时，代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不少于一个月。

据介绍，电梯、小区内路边张贴的广告，小区外车辆进入小区收的停车费，小区内搞特卖、做活动交的场地租金等其他项目，这些钱都是公共收益。

通过网络搜索，我们也找到了不少外地的案例。对于这类广告收入多年不公示的情况，业主现在完全可以通过合法手段为自己维权。比如，通过小区的业委会、社区居民委员协调保障自身权益。

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