美国联邦加息后美国房地产市场软着陆预期

根据世邦魏理仕的特别报告，低供应过剩风险防止房地产价格和投资量大幅下降，加息将如何影响香港房地产市场?- 香港房地产市场处于一个健康的位置，可以克服近期和未来的加息。.

2015年12月美国加息将对香港的房地产投资量和资本价值产生有限的直接影响，因为调整得到广泛预期，市场需求和供应之间更好的平衡将使该行业免受戏剧性影响更正。

世邦魏理仕香港，澳门和台湾研究主管Marcos Chan表示，“与以往的利率上调相比，香港房地产市场目前远远好于加息。”“目前的房地产行业，无论是国内还是非国内，都受益于多种因素，包括更多的中国投资者和最终用户;全球机构的持续需求;空置压力有限;以及较低的资产负债率。”

继美国应对全球金融危机(GFC)的措施之后，香港的利率在过去七年中一直处于历史低位和持平状态。长期低利率水平吸引了大量投资者和占用者，特别是来自中国大陆的个人，公司和机构。其中许多团体选择香港作为他们开展业务和进行全球投资的基地和平台。

需求的大量涌入大大增加了所有房地产行业的资本价值，使房地产成为首选资产，因为它的表现优于其他资产类别。自2000年以来，商业和住宅物业总回报的累计增长分别增长了2.4倍和1.7倍。同期，商业及住宅物业的年回报率分别为每年16%及每年11%，远高于恒生指数(每年8%)。

不同房地产行业资本价值增长的GFC

均衡市场低供应过剩风险

来自当地人，中国大陆和全球投资者的更广泛的需求基础，以及所有房地产行业的低空置率和有限的新供应，都保护了房地产市场免受明显的调整。尽管销售势头放缓，但近几个季度市场仍保持稳定。

虽然由于交易成本上升，中国内地投资者在香港的交易量可能放缓，但该集团仍将是未来几年住宅及商业房地产需求的整体来源。即使需求随着利率的攀升而持续疲软，供需之间的公平平衡也会阻止房价大幅下跌。

房地产市场不太可能崩溃

“大多数具有中长期投资期限的投资者在做出投资决策时已经考虑了利率因素，”世邦魏理仕香港投资物业高级董事总经理Yu-hung Yu表示。“加息是人们普遍预期的，所以只有在整体经济出现严重恶化的情况下才会出现市场崩溃。也就是说，如果任何重大事件损害市场信心并引发重大甩卖，那么房地产就有足够的空间。价格要纠正。“

今天的房地产价格已经达到或接近历史最高水平，提供了更高的比较基数。差饷物业估价署提供的政府统计数字显示，过去五年，香港的住宅，写字楼及零售资本价值分别上升89%，87%及104%。由于拥有如此大的利润，供应商在降低利润之前有很大的降价空间来确保销售。此外，由于市场对更高回报的胃口，房地产价格飙升的风险受到限制。

“尽管融资成本有可能在未来几年内呈现上升趋势，但未来的加息将是温和而渐进的，”余先生说。“鉴于中国，日本和澳大利亚的持续量化宽松政策，大幅增加将加强美元并可能损害对外贸易。”

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