在今年严厉调控前期土地交易市场萎靡的情况下年底出现大

11月26日，仅北京一地，就有13宗土地集中进入拍卖现场。而当天，全国更有21个城市共70宗土地“落槌”定音，被前来竞买的房企收入囊中。

广州克而瑞高级分析师肖文晓(微博)早已司空见惯，“各地政府每年都有自己的供地任务，进入11月，为了完成指标，扎堆‘卖地’，已经是每年房地产行业的‘惯例’”。

但在今年严厉调控，前期土地交易市场萎靡的情况下，年底出现大规模供地，还是引发关注。

以深圳为例，综合易居(博客)研究院《中国百城土地储备报告》及中原地产研究中心数据，今年前10个月，深圳有4个月土地0交易，其余几个月土地交易也处于低位。但在刚刚过去的11月，深圳推出13宗地，供应面积119.53万平方米。反差不可谓不大。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向时代周报记者分析：“今年以来我国的调控都是比较严的，而这个调控则首先从土地端开始，所以我们可以看到，上半年深圳在土地供应方面比较保守。但到了11月，出于平衡土地供应、完成财政收入等因素考量，开始大规模供地。”

但这在肖文晓看来却不足为奇。数据显示，今年11月，全国经营性用地供应总建面为3.85亿平方米，环比增长62.91%。而去年，这个增长幅度是90%，2016年则是86%。

“今年11月全国经营性用地供应增长情况，以总建面来计，增幅同比减少了11.16%。”肖文晓说，“这主要还是受今年的大环境影响。虽然年底政府有意增加供应，但今年的土地市场流拍情况严重，房企拿地意愿趋弱，土地市场也在变冷。”

低溢价率成交

根据中原地产研究中心跟踪数据，11月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市共推出90宗土地。而在1-10月，四个城市月总推地数量最高值出现在10月—总计出让74宗地。

其中广州在11月出让了42宗地，环比10月增长55.6%。北京则在11月总计出让了18宗土地，上海出让17宗，而今年以来鲜有土地出让的深圳也成交了13宗地。

除一线城市土地供应“热火朝天”之外，其他城市也“不甘示弱”。11月7日，济南集中推出了12宗土地。

根据中原地产研究中心统计数据，11月一线城市土地成交90宗，二线城市总计供应1400宗，总计1490宗，创造了年内的最高纪录。

肖文晓向时代周报记者分析，年底多地土地出让出现“井喷”，受多重因素影响，比如调节市场供需关系、完成年初制定的供应计划，以及创造地方财政收入等。

“政府每年都有一定的供地指标，以广州为例，根据年初我们的梳理，今年广州计划供地面积是1561万平米，但截至11月27日的统计数据，广州目前已经交易的土地面积仅为580万平方米，完成了仅37%。”肖文晓说，“根据我们以往的经验，供地指标并不会100%完成，但往年的完成度都是50%-60%。”

上海易居研究院研究总监严跃进则进一步指出：“年底土地集中出让，还有平衡供需的意图。今年是一个补库存的年份，年底各地土地供应出现明显上升，也印证了这一看法。在上海，我们也感受到了年底土地供应在增加，这说明包括上海在内的一线城市在未来土地供应方面，还是力求充足的。”

虽然政府供地热情在增加，但企业拿地却显得有点“缩手缩脚”。

中原地产研究中心统计数据显示，截至11月29日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗，是最近6年来最高纪录，同比上涨143%(2017全年流标148宗，截至当年11月116宗)。

中原地产首席分析师张大伟指出，流标现象越来越多，土地溢价率也全面走低。

根据中国指数研究院对全国重点100城土地成交情况的跟踪数据显示，今年以来我国土地成交的平均溢价率逐月走低，最新10月的百城土地交易平均溢价率跌至5%。

肖文晓回忆，2017年广东的土地出让，某些地块可以达到80%的溢价率，甚至翻番的情况都有，但是现在房企的拿地意愿明显下降。

张大伟分析，当前土地流拍最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大，而一二线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大，与此同时，出让土地的要求也越来越多，特别是其中各种配套建设使得开发商资金压力大的情况下，很难拿地。

年底卖地促“增收”?

根据财政部公布收支情况，10月全国一般公共预算收入15727亿元，同比下降3.1%，这是今年年内首降，也被视作减税效应的凸显。

作为财政收入两大支柱之一的增值税减税，对财政收入的贡献减少，也令人担心财政对土地出让的依赖会加深。

从我国当前的财政收入情况来看，增值税收入和土地出让收入，并列为财政收入的两大支柱，分别贡献了25%和20%的财政收入。

根据财政部发布数据，进入下半年，增值税收入对财政收入的贡献比例跌破25%，为24%左右。而土地出让收入则逐渐超过20%，在过去的9月和10月，分别达到21.7%和21.9%。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康对时代周报记者直言：“年底各地扎堆‘卖地’，当然也有增加财政收入的考虑。”

但我国财政收入过度依赖土地出让已经是老生常谈的问题。

恒 大经济研究院院长任泽平曾指出，根据测算，我国仅土地出让金占地方本级财政收入比例就超过40%，而叠加以土地为基础的城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等几个税种，则合计构成地方政府一般公共预算本级收入的60%-70%。

这种依赖将会随着未来中国存量房时代的来临，土地出让金、开发建设环节的税收萎缩，带来地方财政收支压力和债务风险的上升。

但总体而言，“在中短期地方政府仍将继续对土地财政的巨大依赖。”任泽平表示。

对于土地财政、土地税收的改革，未来的趋势是对土地税收的结构性改革，从目前的重开发建设、交易环节，轻保有环节，转变为平衡、可持续发展。

多渠道并举

11月26日，北京集中成交的12宗土地中，其中8宗为“限竞房”地块、2宗共有产权房地块、2宗普通商品住宅地块。

随着国家政策调控，各种限竞房、保障房在住房供应队伍中比重逐渐增加。

近期广州首个试点共有产权住房管理办法也正式发布，其首个共有产权人才住房试点项目也已经对外开放。

肖文晓指出，这是新一轮中央决策的部署，要多渠道供应、租购并举，未来共有产权房、人才房、安居房等多种物业类型，甚至还会创新出新的物业类型进入市场完善供应，这是一个必然的趋势。

今年年初，住建部即对我国2018年住房工作作出了“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;2018年改造各类棚户区580万套;做好公租房工作;发展共有产权住房”等要求。

除此之外，肖文晓认为，“限房价、竞地价”出让的土地，也会有利于降低房企的拿地成本，从而避免高拿地成本转嫁到购房者身上，提高房价的情况。

在张宏伟(博客)看来，土地供应呈现出一定的结构性调整倾向，在供应端即提出限竞、共有产权、保障房、安居房等要求，达到增加这类住房供应比例的目的，这是未来一个大的趋势。

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