西部区域新盘去化率远高于东部

“网红盘”热销

11月底的数个“网红盘”热销让冷清已久的深圳楼市热闹了一阵。11月26日，万科臻山府三期(又名万科香蜜府)采用线上选房，据披露的消息，开盘短短半个小时就实现去化率超过90%，销售额约60亿元。

一共397套，销售了381套，房源最低8.2万元/平方米，均价9.71万元/平方米，总价区间1472万~3254万元/套，精装修交楼标准，装修费6000元/平方米另算。

这一价格与今年4月二期开盘均价约9.75万元/平方米加上7000元/平方米的装修合同价，以及更早的时候2017年4月一期开盘毛坯备案均价约99660元/平方米相比，价格实惠了很多，并且低于周边12万元/平方米的二手房均价。

戴德梁行(微博)华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端对中国房地产报记者表示：“臻山府除了本身位置和产品优势外，还是深圳高级中学的学区房，在教育资源相对不足的深圳就更加稀缺了。并且作为片区难得的新供应，自前年底就一直受到关注，积蓄了不少意向客户。”

并非只有豪宅盘吸引关注，位于宝安区福永的刚需盘华强城因为是地铁上盖项目，加上46300元/平方米的整体均价价格适中，吸引了1503个诚意登记，开发商经过了8小时的摇号，最终1240套住宅卖了1033套，去化率83.3%。

位于同一片区的万科星城相隔一天开盘，表现同样抢眼。首付最低不到100万元，精装修半买半送，均价4.4万元/平方米。有消息称，万科原本的销售目标为1200套，去化接近40%，剩余部分明年卖。不过因为价格实惠，半小时就售出1900套。

有买家对中国房地产报记者表示：“项目地理位置优越，还带学位，户型方正住起来舒适，加上价格也合适。就算以后自己不住，出租也有客源。”

除几个“网红盘”外，深圳其他新盘的去化率并不理想。深圳中原研究中心数据显示，深圳11月倒数第二周四项目开盘，入市一手住宅去化约46.8%。其中龙岗中骏云景华府推出415余套房源，去化率最低约10%。

美联物业全国研究中心经理张添鸣对中国房地产报记者表示：“深圳新房市场热度近期有所下降，但好的项目依然很有吸引力。目前的两极分化主要体现是东冷西热，西部区域新盘去化率远高于东部，主要是东部新盘定价普遍不低且政策落地速度较慢，导致去化率相对偏低;西部的规划更加明确，对客户的吸引力更大。”

深圳贝壳研究院院长肖小平(微博)也持类似观点，“大家都希望楼市能回暖，但个盘并不能代表整个市场。最近个别新房项目的热销，是基于项目自身的定价和优势，整体市场环境没有变化，市场还没有回暖的迹象。”

首付分期“擦边球”盛行

目前深圳楼市已经进入了买方市场，尤其是接近年底，开发商急着推售冲击业绩。仅11月倒数第二周，就有11项目获批，住宅批售套数达到7615套。

与此同时，深圳新盘的去化率则不断走低。今年上半年去化率还高达50%，但是在传统的销售旺季“银十”开盘去化率仅约28%。

在这样情况下，开发商除了推出特惠房源、一口价之外，还推出了“首付分期”促销，这种促销手段从公寓市场逐渐蔓延到住宅市场。位于龙岗区的某知名开发商的住宅项目，推出了“1成首付”的活动。房源总价326万元起，开发商规定可以先缴纳一成首付，12月20日前再缴纳总房款的10%(5成及以上需缴纳20%);2019年4月30日前再缴纳剩余所有首付款。

有房企人士对中国房地产报记者直言：“一些大开发商都会做一成首付的事情，更何况急需销售回本的中小开发商了。建造的成本摆在那里，政府限价也在那里，要刺激购房者入市，肯定是有自己的销售方法。”

实际上，所谓的“低首付”“保值回购”等招式在深圳由来已久，而出现该现象时一般意味着楼市不景气，开发商既希望出货回款，又并不愿意让利。

和明令禁止的“首付贷”不同，开发商推出的“首付分期”实际上是打“擦边球”。

中国房地产报记者了解到，所谓“低首付”或者“首付分期”，就是订房时先交一部分钱，剩余的首付，有的是中介机构或者开发商提供自有资金“垫资”，有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金，还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等方式 “曲线入市”。

目前深圳还有不少小贷公司、消费金融公司，更换名目继续做着类似的贷款。“如果你首付不够，我们可以提供贷款，可以分期缴纳，但是利息比较高，通常是银行同期贷款利息的1~3倍。我们这边给你垫资，先走按揭流程，等房贷做好了再用按揭房去做消费贷，然后再把消费贷的资金套现出来。”一位做消费贷的员工在电话中向中国房地产报记者透露。

有业内人士对中国房地产报记者表示：“深圳之前房价上涨过快，就是因为市场上利用银行以外‘加杠杆’配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%，其中‘首付贷’又占了近一半的比例。由于贷款资金来自民间，利息会比银行高很多，各种成本加上手续费，购房者甚至要承担高达20%的借贷利息。”

财经评论人莫开伟指出：“首付分期面对的大都是没有购房能力的低收入人群，会加剧他们的信用透支，增加购房者买房杠杆和还款压力。”

目前对于首付分期的行为，尚未在深圳进行封杀。11月23日，深圳市规划和国土资源委员会刚刚发布了关于征求《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》意见的通告，对于商品房预售、房屋租赁、资金监管等作出规定。其中并没有明确提及首付分期不可以做。反倒是提到“房企应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房，确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更”。该条例一度被市场解读成深圳房价设置了15%的涨跌幅限制。

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