楼市高温消退既有政策调控的原因也是市场需求动能快速释

我国楼市事实上已经面临着方向性抉择。楼市高温消退，既有政策调控的原因，也是市场需求动能快速释放的结果，符合市场运行的一般规律。从运行指标看，当前我国房地产市场动能后劲不足，无论是房地产开发投资、土地购置面积等反映市场供给的指标出现增速回落，还是商品房销售面积、商品房销售额等反映市场需求的指标，也出现增速同步回落的情况。从成交价格看，最能反映市场实际供求关系的二手房成交价格，从北京、上海、深圳等一线城市率先回落并逐步向热点二线城市扩散。

而楼市方向性抉择，无非涉及四个辩证统一关系的稳妥处理。第一个辩证统一的关系，是地方政府如何处理好防止房价过快上涨和防止房价急剧下跌的关系。这既涉及到地方财政健康和经济转型，也关系到风险防控和社会稳定，是地方政府在多重目标之间，进行跨期选择并实现帕累托最优的过程。政策收紧和放松的市场效果并非线性对称，若处理不好，很可能会产生助涨杀跌的效果，这完全背离了促进房地产市场平稳运行的初衷。第二个辩证统一的关系，是房地产开发企业如何处理好加库存和去库存的关系，这实际上也是房地产开发企业在市场趋势判断基础上，进行经营目标的跨期选择问题，而最终是要实现经营利润的最大化目标。增加土地购置和加快资金回笼，看似矛盾的决策，在一念间，往往决定了企业的生死存亡，同时也对市场供求关系施加即时和持久的影响。第三个辩证统一的关系，是家庭如何处理好买房和卖房的关系。归根结底，这是用资产配置结构视角来审视在满足居住需求前提下，如何实现最大程度的财富保值和增殖。有房群体的投资与抛售，刚性住房需求群体果断入市和徘徊观望，必然引发市场短期供求关系调整，这往往会打破市场的焦灼状态。第四个辩证统一的关系，是金融机构如何处理好融资支持和限制的关系。这实际上要求金融机构在符合国家政策导向前提下，最大程度保障住房金融资产的安全和收益。融资放与收的矛盾，实际上决定着楼市杠杆的安全，也考验着金融体系的稳健。由此可见，这四个辩证而又统一的关系，都从自身运行机理和行为各方自主选择，对楼市方向施加着重要影响。

当前最需要楼市各方理性和冷静。回顾过去不难发现，往往当房地产市场运行到关键性的历史节点，最需要市场各方的理性与冷静，并稳妥处理好上述四个辩证统一的关系。特别是我国还未经历过完整的房地产周期，市场参与者还未接受过房地产市场的风险教育。而长期以来根深蒂固的房地产非理性预期，很容易会形成固化的行为范式，甚至还会通过各种渠道对市场运行施加影响，加剧房地产市场波动和风险累积。

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