近日，深圳(楼盘)楼市一夜间貌似从凉凉中回到盛夏，先是沙井地铁口华强城、万科星城连续爆出去化超过7成消息(实际上华强城将回迁户数据列入其中)，认筹队伍更排起长龙;后有光明正大城来访超千人，去化超5成。一时间，很多媒体认为深圳楼市反转，却忘记“西边日出东边雨”，龙岗多个楼盘去化极为缓慢。深圳楼市销售极不均衡的事实告诉购房者一个真理，买房必须看大区域、看地段，有些误区必须规避!
01
误区一：深圳楼市反转？
万科星城、华强城几个盘去化7成，是因为各有各的突出点。还是具体分析下几个热销盘特殊情况：
1、万科星城：11月28日，万科星城一次性推出3337套79~136平住宅产品，半小时内售出1900套，去化56%，当天去化8成以上。业界普遍认为备案均价43918元/平是此盘的热销主要原因，大大低于周边4.6-5.2万二手房价格。
2、11月26日，香蜜湖瑧山府400多套单位以远低于周边二手房13万元左右的9.7万元开卖，当晚售罄，销售60亿元。
3、龙华*园：11月25日，251套别墅和洋房。总价不到500万元的89平方米叠拼，120到140平方米联排，180平方米独栋，洋房均价5.2万元/平方米，叠拼5.8万元/平方米，联排7.2万元/平方米，独栋8.3万元/平方米这样的产品，据悉当晚去化176套，去化率高达70%，稍微了解龙华的购房者都知道，这是龙华住宅地板价!还是性价比高才能销售好!
说完这几个盘，再看看深圳东部几个盘去化，你就明白“西边日出东边雨”的真意，罗湖、龙岗几个大力促销，去化仍然一般。
地处龙岗的怡瑞达乐郡推出单价不到3万房源，据称去化依然一般。11月20日，龙岗中骏云景华府推出415余套房源，据称去化率约10%。还有罗湖的老大难实地剑兰郡、阳光城(000671,股吧)天悦等去化更是刷爆朋友圈。
02
深圳10区，很多区域性价比并不高！
比如深圳大鹏区，地产凝眸在多次提醒购房者规避这个区域，原因在哪里?位于深圳末梢，从罗湖区国贸一带乘公交多达2个小时以上，驾车1小时20分钟，这还是淡季，旺季根本进不去，自驾需要预约!
除了交通的苦逼外，更有核电站的阴影。这里为大亚湾叫下委屈：核电站明明在深圳大鹏!为什么非说是大亚湾核电站?这给大亚湾开发商带来无谓的困扰。早年，香港中介带客户来霞涌看房，一听说楼盘在大亚湾，二话不说就掉头回去了。事后追踪，说大亚湾有核电站，责怪中介为什么推荐大亚湾楼盘给他?
从地理位置，如果大亚湾核电站有问题，首先受害就是大鹏、葵冲、土洋等镇区，而不是距离更远的大亚湾和霞涌。
另一方面，大鹏经济较弱，未来发展空间小。赶上旅游旺季，进不来出不去，房价竟然赶得上龙岗和坪山，这也是一大奇葩现象。
03
大品牌开发商质量全国都好？！
地产凝眸历来建议买房看品牌，这是因为品牌开发商相对而言，比较注重声誉，相对而言，不容易出现质量问题。但是在快周转和限价政策下，不排除个别品牌开发商区域公司为了赶进度、保利润而偷工减料的案例!
以华润置地为例，在深圳罗湖区的幸福里施工阶段，我听到某钢筋供应商说，全市楼盘就只有中旅国际公馆和华润幸福里是甲供钢筋(甲方负责材料采购，质量有保障)，不接受负公差钢材。
就是这样的我心目中好企业，也传出北京(楼盘)华润昆仑域屡遭投诉、货不对板的严重质量问题!据《经济参考报》10月6日报道，“华润作为一个地产行业的龙头国企，竟然货不对板，令人失望!楼书标明入户大堂及楼梯为精装交付，实际上入户大堂装修严重缩水，挑高不足。楼梯干脆就是水泥交付了，还有裂缝补填痕迹。入户门薄脆，还未交付使用，已经扭曲变形。更别说该小区号称园林设计，实际只看到逼仄的路面和杂乱的建筑垃圾，哪有园林可言?”这位业主此前专门卖房购买昆仑域楼盘，目前租房居住，如今这个原本满心期待的“新家”令她情绪激动。
实际上，深圳网红楼盘华润城润府二期也传出质量问题。据某验房机构披露，深圳华润城?润府2期一套80平精装房出现包括地面、吊顶、门窗、木地板等大大小小数十项问题。以地面为例，不仅入户花园地砖和客厅阳台地砖多处未勾缝，还存在淋浴间挡水条左角与地砖间密封不严造成漏水质量问题。
不过，地产凝眸认为，相对于北京华润昆仑域而言，这些问题基本属于瑕疵问题，深圳华润置地也认真处理，没有酿成大的质量维权事件。
04
要买就买高赠送楼盘？
最近十多年来房地产价格暴涨，而深圳等一线城市出台70/90政策，政府要求90平以内的户型占总量的70%，于是一些开发商大量开发高拓户型，尤其以89㎡3-5房居多，这些户型卖出远高于市场的“豪宅价”。为避免此类高拓展户型推高房价，2015年深圳新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施，高赠送楼盘逐渐淡出视野。
然而部分开发商仍然我行我素，为获取高额利润，还是顶风而作案。导致因高赠送而产生的违建纠纷维权时有发生。
2016年11月，福田区梅林街道执法队对辖区内笔架山公馆检查时发现，部分赠送面积建筑涉嫌违建，要求开发商立即整改拆除，导致业主收到的房子大部分“赠送”区域被强行拆除。
购房时的三房户型，交楼时却变成了两房。让一些业主无法接受的是，部分户型开发商承诺赠送的面积在厨房或卫生间，赠送面积被拆除后，厨房、卫生间没了，严重影响居住。
今年1月22日，位于深圳香蜜湖片区的宝能城市公馆楼盘被深圳市规土委通报存在违法加建情况，79 套房源被 “限制房地产权利登记” ，禁止转让。
可见，购买高拓展物业面临较大风险，建议购房者注意防范法律风险，在购房合同中要加以界定，明确如果出现不能过户等问题，开发商要承担一定的责任，提前规避风险。
05
家门口学校就能上？！
在深圳，很多百万级大盘，一期小学就在家门口，而后面建设小区不一定能上本小区。
据不完全统计，今年深圳因学位矛盾引发的维权事件已至少发生10起，涉及学校包括罗湖螺岭外国语学校、宝安航城学校小学部、龙岗麓城外国语学校、龙岗深圳实验坂田分校、龙岗依山郡小学、龙岗宝龙学校、坪山中山(楼盘)小学、龙华第二实验学校等，涉及数十个小区，数万名业主，各地教育主管部门纷纷发布告示予以说明，进行事态平复。
比如轰动一时的娃娃维权事件就发生在坪山区的京基御景印象小区。因为该区教育部门进行大学区调整，据业主反映：“申请入学片区划得太大，差不多半个坪山区都可以申请中山小学了!导致紧邻小区的孩子们都申请不了学位!”清一色的学龄儿童在区政府门前拉横幅，引发社会关注。
限于篇幅，地产凝眸针对刚需客户初次置业初步列出上述误区，如有更多咨询，欢迎进入小密圈私聊。2018即将过去，祝福所有的刚需和改善客户以及长期投资客户抓住楼市震荡期价格红利，认准核心城市优质地段、地铁、配套、规划，买到心仪的理想物业!