珠海规范土地管理严堵土地管理漏洞

●住宅用地必须自用地交付之日起一年内开工建设，自约定开工截止之日起三年内竣工，其余经营性用地参照该期限执行;工业、仓储、物流及新型产业用地须在土地交付之日起一年内开工建设，竣工期限根据项目建设规模确定。

●因企业自身原因导致的项目用地开竣工违约，不得给予延期处理。

珠海规范土地管理，严堵土地管理漏洞。日前，珠海国土资源局发布《珠海市人民政府关于进一步加强建设项目用地开竣工监管处置的若干意见》(以下简称《意见》)，对珠海建设用地的出让、管理等方面给出具体的指导意见，其中在规范建设项目用地开竣工违约处理上，住宅用地必须自用地交付之日起一年内开工建设，自约定开工截止之日起三年内竣工，其余经营性用地参照该期限执行。

出让

安置赔偿要到位，不能有经济纠纷

《意见》指出，全市建设项目用地出让严格执行净地出让制度，即拟出让的土地应当符合宗地交付标准，未设置除土地所有权以外的其他产权，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备施工设备与人员进场的道路、施工所需的供水和供电等动工开发所必需的基本条件。

市国土资源局及各区政府(管委会)按照三年滚动方式做好经营性用地出让计划;当年度计划执行结束后，根据实际情况，对后两年出让计划及时进行调整，并增加一个年度的出让计划，形成新一轮经营性用地出让三年计划。经市政府批准后，市国土资源局应将年度经营性用地出让计划向社会公布。

开竣工

不按期开竣工罚款或收回开发权

以往，有个别项目通过土地分期延缓开发等方式来规避闲置，现在避无可避。《意见》专门对项目开竣工认定条件、期限等进行约束。

其中，住宅用地必须自用地交付之日起一年内开工建设，自约定开工截止之日起三年内竣工，其余经营性用地参照该期限执行;工业、仓储、物流及新型产业用地须在土地交付之日起一年内开工建设，竣工期限根据项目建设规模分门别类予以确定。

其中，计容建筑面积在30000平方米以下的用地原则上自约定开工截止之日起两年内竣工，30000-80000平方米的用地原则上自约定开工截止之日起两年六个月内竣工，80000平方米以上的用地原则上自约定开工截止之日起三年内竣工，经批准增容扩建的工业产业项目，开工期限可再延长六个月;具体开竣工时间由各区政府(管委会)在审批权限内结合各工业产业招商项目实际情况合理约定。

开竣工认定标准也“无死角”———开工标准以用地单位依法取得《建筑工程施工许可证》或建设部门发出同意施工的复函等施工批准文件并进场按设计图纸实质性施工(施工现场围蔽，施工设备和人员到位，进行地基/软基处理、破土开槽、基坑开挖、打桩等)为准;竣工标准以用地单位依法取得规划验收合格证明(《建设工程规划条件核实合格证》)或建设工程竣工验收备案证明为准。

若因企业自身原因导致项目用地开竣工违约的，国土部门应根据土地使用权出让合同计收违约金;造成土地闲置的，按《珠海市闲置土地处置办法》等相关规定处理。

各区国土部门与用地单位签订土地使用权出让变更合同或补充协议重新约定开工时间的，应同时约定顺延竣工时间。而部分历史出让用地的原土地使用权出让合同中未约定开竣工期限或未约定违约责任的，按照《珠海市闲置土地处置办法》进行处理;经调查认定非企业自身原因导致闲置的，由各区国土部门与用地单位签订土地使用权出让变更合同或补充协议，重新约定批后监管条件，明确开竣工违约责任。

分期开发建设、分期验收的项目，按照竣工违约部分的建设工程建筑面积占该宗项目用地应建设的总建筑面积(规划条件确定的总建筑面积)的比例，核算计收相应的竣工违约金。除横琴新区及一体化区域外，其他各区(管委会)开竣工违约金全部缴入市级国库。

延期

企业自身原因导致开竣工违约不得延期

项目一旦因为客观原因需要延期，是否就无法延期呢?答案是否定的，但延期要求严格。如果需要延期，国土部门要会同各区政府(管委会)、市级各相关职能部门对造成项目用地开竣工延迟的有关事实和原因进行调查认定，细化时间起止，明确责任归属。因企业自身原因导致的项目用地开竣工违约，不得给予延期处理。

而在国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》之后出让的建设项目用地，用地单位和相关部门原则上不得再以“未净地出让”为理由，申请或同意办理延期。而其他政府储备用地、政府融资用地、集体经济组织留用地及其他符合《划拨用地目录》以无偿划拨方式取得的用地可以申请延期。

工业产业用地：

遵照“谁引进谁负责”原则

工业产业用地的供应将不再麻木，统一由各区政府推进。《意见》称，各区政府(管委会)应加强资源整合，优化园区定位和发展方向，加强对工业园区区域布局和产业布局的规划引导，突出园区主导产业，推动园区产业向专业化、集约化、规模化发展，同时，大力推行产业链招商，推动园区形成上下产业配套发展、特色鲜明、配套完善的产业集群，切实提高土地节约集约利用水平，实现园区与城镇协调发展。

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