发行量的增长却被债券到期量的快速攀升所抵消

“最近一个月以来更好发了。”11月27日，北京某券商固收部承做人士对21世纪经济报道记者表示，近期房企境内发债出现回暖迹象。尽管监管政策目前尚未有明显放松的迹象，但在货币宽松背景下，“市场对信用债的偏好也在回归，地产债也跟着受益。”

东方金诚首席工商分析师朱林(微博)亦对21世纪经济报道记者表示，11月份以来，包括中国恒 大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企，21项国内外融资计划成功获批或发行。仅从数据来看，与10月份诸多房企融资发债屡遭中止的情形大不相同，地产债发行逐步回暖。

Wind数据显示，今年三季度，房企发债规模为1759亿元，环比二季度增加650亿元，同比去年同期亦有近500亿元的增长;截至11月27日，四季度已发行债券规模为933亿元，较2017年四季度增加了约350亿元。

但发行量的增长，却被债券到期量的快速攀升所抵消。

Wind数据显示，尽管今年三季度房企债券发行规模录得1759亿元，但当季到期量为1381亿元，使得净融资额仅为378亿元，较去年同期的855亿元大幅减少;10月1日至今，房企债券到期规模为1183亿元，使得截至目前，四季度房企债券净融资额为-250亿元。

前述券商人士对21世纪经济报道记者表示担忧，目前地产调控政策还在持续，金融监管部门对地产企业融资的约束依旧较大，“明年大量地产债到期，如果没法借新还旧续不上，引发信用风险，可能房企又会遭遇债券发不出来的情况。”

预计2019年4600亿地产债到期

Wind数据地产债口径统计数据显示，2018年至今，地产债总发行量为4108亿元，较2017年全年的3382亿元有较大增幅;但2018年至今地产债的净融资额为903亿元，较2017年全年的2005亿元处于腰斩的状态。需要说明的是，据业内分析师表示，该口径下的地产债，包含了城投债。

“今年二季度那波公司债违约后，很多AA评级的债发不出来，影响比较大。”前述券商固收部人士对21世纪经济报道记者表示，随着债券违约风波的平息，包括地产债在内的信用债发行得到了恢复，信用债发行逐渐得以恢复。其中，“城投债恢复得比较快”，“地产债起起落落，三季度情况还行，四季度是从11月份开始有较为明显的转暖”。

但目前转暖的程度，依旧让市场担忧明年地产债的到期压力。

中泰证券固收研究团队近期发布研报指出，2019年进入回售期的地产债规模高达4211亿元，与2018年的3180亿元相比大幅上升。其按照2018年的回收率综合考虑自然到期与回售部分，2019年整体到期规模预计为4600亿元，较2018年增幅约为1800亿元。分季度来看，一季度与三季度相对压力更大。

“地产债里占比最高的是交易所公司债，2014年底改革公司债管理办法后，房企很快成为公司债的发行主力，很多债券都是3年期，或者3+2结构的。”北京某券商资管部投资经理对21世纪经济报道记者表示，由于2016年地产债发行量最大，“所以到2019年到期压力就比较大。”

Wind数据显示，2015年地产债净融资额近6000亿元，2016年则进一步飙升至近10000亿元，但在2017年则迅速跌落至2000多亿元。

压力增大但风险整体可控

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