伴随市场预期趋向理性 楼市的行情走势也将进一步平稳

在刚刚过去的2018年，南京住宅市场全年销售新房约6.83万套，创近7年最低值。市场心态回归平稳，买家眼光也越来越挑剔。在这样的市场背景下，又有哪些房子最为好卖呢?昨日由网尚机构发布的2018年度的南京房地产大数据报告以及2018年度南京楼市销售龙虎榜出炉。报告显示，2018年成交最多的住宅面积段是90-120平方米房源，占比接近四成;此外在购房门槛方面，总价250万以内住宅房源成交最多，占比超过一半，其中总价150万以内房源占比达到31%。在销售龙虎榜中，去年南京楼市销售金额前十位房企榜单的入围门槛是53亿元，销售面积前十入围门槛是25万平方米，均创下近三年的最低水平。

房市如何大数据说话

报告显示，2018年南京全市(包含溧水高淳)商品住宅上市面积达886万平方米，与2017年规模基本持平，其中上半年上市量约为320万平方米，三季度起上市节奏加快，12月份则突破了150万平方米，分区域看，住宅供货呈现多寡不均，包括城北、江北新区直管区、溧水与江宁在内的四个板块全年住宅上市超过百万平方米，其中城北板块以159万平方米规模成为去年住宅上市最多的区域，此外江宁板块也达到了111万平方米，江北新区直管区和溧水两大板块去年住宅上市面积都在113万平方米左右。值得注意的是房价“洼地”高淳去年全年住宅上市面积也达到99万平方米，比2017年上升了六成多。

房源大举上市的背景下，卖房则不给力，报告显示，2018年全市商品住宅成交面积约779万平方米，同比2017年的866万平方米下滑了约8%，仅高于2011年水平，创近7年最低。全年商品住宅供求比达到了1.11，而住宅供求比在2016年最低时仅有0.73，2017年也仅为1.03。

开发商多频次小幅度推盘

报告显示，2018年全年南京共计发放了309次住宅房源销许，数量比2017年还要多两次，然而全年成交套数超过100套的楼盘则仅有131家，仅与2011年水平相当，网尚机构研究总监曹丽表示，随着调控深化，很多楼盘开盘策略已经发生改变，开始多频次、小幅度推盘来试探市场的反应。而且到了去年下半年开发商推盘意愿明显加大，越来越多的房企开始加速卖房回款。

在限购限售等调控背景下，投资投机购房行为基本已被挤出南京住宅市场，购房买家大都以自住为主，加之限价政策严格执行，热点板块房价红线过去一年堪称纹丝未动，也给自住买家带来不少 “福利”选择。报告显示，去年全年南京住宅实际成交总价以150万以内为最多，占比达到31%左右，其次为总价150万-250万以及总价250万-350万的房源，占比分别为22%和23%，总价350万以上房源占比仅为25%左右，其中总价450万以上房源占比仅为14%。在户型面积方面，90-120平方米的房源卖得最多，成交占比达到38%左右，这个面积段恰恰对应目前住宅的主流两房、小三房和大三房户型，144平方米以上大户型成交占比则仅有10%。值得注意的是，2018年成交住宅套均面积达到了119平方米，近几年呈现增长趋势。专家指出，这说明市场对过渡性、投资型的小户型需求在逐渐减少，不过购买120平方米以上住宅的买家大多是卖旧买新的改善客，此类多次置业的客户受限购限售政策影响比较大，他们的眼光也会变得更加挑剔。

万科狂揽150亿拔头筹

面对买方市场，去年开发商冲刺卖房业绩也绝非容易，在昨日发布的2018年南京楼市销售龙虎榜中，万科、绿地与保利三家房企同时入围年度京京市场销售面积和销售金额的前三名(按权益统计)。其中排名首位的万科2018年在南京市场销售金额超过150亿元，销售面积也超过65万平方米。值得注意的是，2018年的入榜门槛和前两年相比再次降低，其中入围销售金额第十名房企的业绩是53亿元，与去年大体持平，而在2016年则高达71亿元。

据网尚机构预计，2019年南京住宅上市规模有望和2018年基本持平，有住宅上市意愿楼盘达到181家约900万平方米，其中纯新盘约90家，预计上市量409万平方米。分区域看，江宁溧水浦口三个区域新增住宅供应有望突破100万平方米，包括珠江镇、雨山路、上秦淮、禄口以及青龙地铁小镇等部分区域供货最为集中。此外该机构发布的一项购房者信心指数调查显示，截至去年底，有25%的受访者认为房价会继续下跌，跟年初相比增加5%，认为房价相对稳定的55%，仅有大约20%的受访者认为2019年房价可能上涨。在置业计划调查中，表示不会买房的受访者占比已高达55%。分析人士表示，总体来看目前购房者的心态已经更加平和，并不急于出手，而伴随市场预期趋向理性，楼市的行情走势也将进一步平稳。

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