重点投资现有的多户住宅推进美国梦

随着房地产开发行业难以在更多人能够承受的价格范围内有利地提供新的多户产品，可以通过回顾过去找到可负担性的答案 - 特别是建立20年，30年甚至50年的B类和C类房产前。自从成立德克萨斯州领先的多家庭房地产投资公司之后，我几乎专注于非A类房产。在过去的11年中，我们已经找到了方法，为位于优越地段的旧建筑中的数千个单位注入新的活力，为工作的个人和家庭提供预算有限的替代方案。以下几个原因可以解释为什么现有或较旧的多户住宅物业的雕刻质量，经济实惠的“新”库存对投资者而言是明智之举。

机遇

今天的多户家庭面临着严峻的供需失衡，我觉得可负担性是该国最大的住房问题。根据哈佛大学最近的一项研究，超过35%的美国家庭租房，但租赁住房的供应并未跟上需求的步伐。为了缩小差距，2018年完成了大约125万个新单元。但是，建筑几乎完全集中在A级公寓楼。A级通常相当于由于建筑，土地，劳动力和其他因素导致的高租金，使这些物业在经济上可行。这些租户中的大多数通常在业内被称为“生活方式租房者”.A类具有陡峭的价格标签和漫长的施工时间表。因此，尽管在过去十年中建筑物数量有所增加，但10岁以下的租赁单位的比例已跌至历史最低水平。根据Apartment List编制的人口普查资料，这个数字目前为9%，低于1980年的24%。在同一时期内，30岁以上租赁单位的比例从41%上升至66%。

这意味着有很多潜在的机会来翻新和改造旧建筑，提供满足大量需求的重要可负担性来源。为了利用，投资者应该调查特定的社区，注意关注具有足够增值机会的理想社区的B类和C类资产，以便在持有期内提供租金增长。此外，在这一领域工作的公司是垂直整合并拥有一套明确的核心价值观和流程，这一点至关重要，因为这些要点将成为这些投资成功的关键因素。

不断增长的租户排名

今天有更多的个人和家庭在必要时租房。在1946年至1964年间出生的婴儿潮一代，最近的报道显示45%的人没有任何储蓄，而且许多人低估了退休后他们需要的金额。千禧一代房屋所有权的前景描绘得更加黯淡：仅在美国，这一代人就一直在努力争取1.5万亿美元的学生贷款债务。

随着房价上涨两倍的工资率，短期缓解是遥不可及的，数据显示。截至2018年第三季度，只有56%的家庭能够根据其收入和当前利率购买房屋 - 低于2012年的78%。

根据这些统计数据，追求房地产投资策略，为更多人提供经济适用房可以成为成功的基石。租赁市场正在上涨，而不是下跌 - 而不是选择。B类和C类选项的可承受性为满足不断增长的需求提供了巨大的机会。而且，在更低的全部开发成本中，对旧房产的投资有助于为更高的利润率和强大的投资回报创造条件。

更好的安全保证金

随着劳动力和土地成本持续飙升，开发商发现在每月1000美元或更低的租金范围内建造新单位越来越困难。在今天的市场上以折扣价购买房产证明同样棘手。因此，投资者的安全边际完全取决于创造价值的能力 - 或者从租房者的角度来看，增加房产的可取性。

20世纪70年代和80年代建造的许多房产主要是缺乏风格。虽然开发商无法改变社区，但他们肯定可以为房产注入新的活力。在这个激烈的市场中，轻量级增值是一种不断增长的策略，其中化妆品的翻新非常注重在更有限的预算内创造最大价值。位置优越的旧物业提供多种创造价值的途径，包括简单的外部，内部和运营改进。

衡量潜力的关键是对每个子市场进行深入的尽职调查 - 通过平面图，水平等来研究市场补偿的租金水平。根据这些信息，可以针对该项目制定针对该市场的改进的策略。因此，不是实施旨在尽可能积极推动租金的变革，而是采用正确的轻量增值方法，可以提高成本效益。这样可以向上调整租金，同时仍然保持租金具有竞争力的价格，以支持更强的投资回报潜力。

进一步推动美国梦

可以说美国梦不是买房子;这是为自己做出正确的财务决策。在美国，有三分之一的成年人负担过重 - 他们的收入超过了他们收入的30% - 他们的头顶成本超过他们。将投资资金集中用于购买和维护B类和C类物业，为“中等收入”范围内的中产阶级工作家庭提供安全，有吸引力的选择。这种对可负担性的关注有助于个人和家庭实现美国梦，无论他们在价格点上的哪个方面。

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