房地产投资者的焦点应该是人口增长

可以说，过去十年联邦政府已经探索了自我毁灭性诡计的新深度。然而，无论是执政党还是这一时期的五位总理中的任何一位都没有引起财产退出。

根据CoreLogic的说法，2004年房屋由业主持有约7年。2014年，这一措施上升至10。5年。最近的数据显示，自2014年以来房地产年度周转率下降，因此平均任期可能会进一步延长。

政府和反对派的房间里的大象是人口政策。当然，政治的各方都会证明这次选举将是有史以来最重要的选举，财产正在成为一个重要的战场。但是，如果存在对供给或需求产生重大影响的政策，这次选举对财产才真正重要。

工党为现状提供了一些改变。在需求方面，工党的负面负债和资本收益计划已经彻底解剖。它们将使现有市场中的新投资者的生活变得更加艰难，我担心将负面资产负债变动排除在计划之外的发展将使一些投资者转向一种持续带来低回报的资产类型。

但是，还有另一项工党政策可以减轻这种风险。工党政府将通过向投资者提供更好的税收优惠，鼓励增加对房屋开发的开发。计划外部门正在苦苦挣扎，因此改善的税收优惠可能会促使一些开发商租赁公寓而不是将其出售给自住业主和私人投资者。或者，我们可能会看到经验丰富的国际建筑租赁运营商的进入，取代了计划外的现有运营商。

人们怀疑工党的按租金计划是否提供足够的激励措施来克服租金收益率仍然过低的担忧，因为资金紧张并涉及风险。从社会的角度来看，目前还不清楚该政策是否会增加住房存量，还是只是改变更公司化的所有制结构。

适度的影响总而言之，工党政策对房地产市场的整体影响可能在最坏的情况下适度，特别是考虑到对现任投资者的负面负债和资本利得税的过渡安排。

然而，政府和反对派的房间里的大象是人口政策。这里的新闻毫无保留地好，因为令人惊讶的是，没有任何新闻。尽管多年来有关于减少移民和人口增长的政治言论，但双方都在刻意避免任何可能做到这一点的事情。

3月，政府宣布每年永久移民计划的最高限额从190,000减少到160,000。但是，过去几年的规则变化已经将签证数量降低到这个水平，所以实际上，政府发出信号表明没有进一步的紧缩计划。工党表示对这个水平感到满意。

因此，预算文件对未来四年净海外移民的展望每年增加259,000至272,000，直至2022年。这些数字与过去十年的净海外移民水平一样好或更好。这些数字表明，政府期望更多的移民来自永久移民计划之外。这可能包括临时签证和来自新西兰的人数增加。

由于两个主要政党都表示他们将在很大程度上保持人口增长不变，因此避免了需求冲击的破坏，人们可以确信这不会是财产的关键选举 - 无论政客在未来几周内如何说。

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