为什么会有多家庭房地产

由于人们对金融市场普遍波动的担忧令人不安，我最近的谈话感觉明显不同。考虑到去年12月标准普尔500指数下跌9%，道指下跌8.7%，这是自1931年大萧条以来最糟糕的12月，这并不是一个令人震惊的启示。

考虑到这一点，我试图通过分享可能违背传统智慧的想法来缓和人们的焦虑。由于几个原因，我看好多户住宅房地产。首先是基本的，总体上的假设，即人们通常在衰退时期寻求租赁而非拥有。在不确定的经济时期，更多的人会避免做出重大的财务决策，例如买房，这是有道理的。这一假设得到以下事实的支持：今天有超过4300万户家庭租房而不是拥有房屋。这占美国所有家庭的36%，这是自1965年以来最高的租房水平。

此外，租赁单位的需求将继续强劲，远远超出未来的经济周期，租户人口预计将持续增长至2041年。最重要的是，租金需求远远超过供应。根据全国公寓协会的数据，到2030年需要460万新租赁单位(350,000 /年)以满足多户房地产的预计需求，过去四年的平均交付量为244,000单位。这种短缺不包括每年有超过100,000套公寓单元从国家库存中移除，因为老化和陈旧性能不合适。

我喜欢多家庭的第二个原因是影响租房者和房主市场的不可避免的大规模人口变化。这些变化主要由千禧一代推动，其次是Z世代和新出生的婴儿潮一代，正在发生，而家庭负担能力和房屋所有权处于历史最低水平。人口普查局的数据显示，2016年第二季度，整体住房拥有率降至62.9%，创下50多年来的历史新低。预计这一数字将进一步下降至60.8%，这是20世纪50年代以来的最低水平。

与此同时，千禧一代，历史上规模最大(也是最受关注)的人口统计，并不想植根。他们仍然承担着大量的债务，购买行为少于可预测的行为，并且喜欢在富裕的城市地区租房，这些城市提供经验而非所有权。而现在，Z世代只比大规模的婴儿潮人口少了190万人，刚刚进入多家庭市场。这两个人口将在未来几年对租房者市场带来巨大的好处。最后，一个鲜为人知的趋势是，2015年人口普查局报告指出，与其他人口统计数据相比，55岁以上年龄组的租户净增幅最大，预计到2020年将有超过500万婴儿潮一代租住其下一个住所。

我喜欢多户型投资的第三个原因是它在经济衰退期间作为资产类别的弹性。即使在经济衰退期间，多家庭财产也会从收取租金中获得收入。虽然在经济衰退期间租金可能会延迟，但违约率在历史上仍然保持在非常低的水平。根据圣路易斯联邦储备银行(St. Louis Federal Reserve)的数据，这与多家庭物业的空置率徘徊在接近30年低点7.1%的事实相吻合。较低的空置率使多户投资者能够证明强劲的租金增长并最终促进投资。

所有这些因素意味着多户型投资通常优于其他房地产和资产类别，并通过经济衰退增加价值。这种现象有几个原因。首先，即使在经济衰退期间，赞助商也可以相对容易地获得购买多户住宅物业的信贷。像Freddie Mac和Fannie Mae这样的政府支持机构将继续为投资者提供融资解决方案 - 特别是对于多家庭物业 - 在所有市场周期中。对于通常在经济衰退期间降低融资可用性的企业和其他资产的私人贷方而言，情况并非总是如此。此外，在经济衰退期间通常会降低利率。较低的利率有

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