纽约市的拥堵费应该不仅仅会影响成本

从2021年开始，纽约市将成为第一个对进入曼哈顿中心的车辆征收拥堵费的美国城市。为了缓解交通拥堵并为城市老化的地铁系统提供修复资金，将通过类似于无现金收费的技术以电子方式实施拥堵费。

拥堵费肯定会使在曼哈顿附近驾驶更加昂贵，但也可能会产生其他较少谈论的后果。伦敦2003年实施的拥堵定价提升了区域内的房屋价值。Cheng Keat Tang在2018年的一篇论文中对这些变化进行了研究，结果显示，尽管房屋价值仅上涨了3%，但这一最小幅度的增长转化为价值130亿美元的巨大增长。理由是房屋价值受到周围车辆交通量下降的积极影响。

毫不奇怪，以零售为导向的房地产可能会遇到相反的效果。“城市经济学杂志”报道，2015年的一项研究显示，新加坡的拥堵费导致零售房地产价值下跌近20%。

我们能否预计对纽约市的影响大致相同?为了获得明智的预测，我求助于Camber Creek的普通合伙人Jeffrey Berman，这是一家专注于房地产技术公司投资的战略风险投资公司。伯曼领导该公司的纽约办事处，并研究了该区域内拥堵费对曼哈顿房地产的可能影响。

住宅和商业

伯曼相信纽约市将遵循早先采用拥堵定价的城市模式。区内的住宅房地产价格将上涨，而商业房地产价值可能实际上下降。“更有意思的是围绕区域边界的影响，这可能恰恰相反，”伯曼说，并指出该区域将覆盖曼哈顿南部的广阔区域，从60日到电池。

“围绕区域边界的住宅房地产价格将会下降。试想一下，如果你住在第59街并且习惯于在北部开车，你可能想要向北移动。如果你住在第61街并开车去华尔街，那么你将会向南移动。愿意生活在边境的个人市场将成为大盘的一部分，最终将影响价格。“

用伯尔曼的话来说，对该区域周围的商业房地产的影响应该“非常有趣。”与第61街以南的车库相比，位于第61街以北的停车场应该开始收取大量的保费。

“在第61街以北购物会更容易，因为人们仍然可以在那里开车，可能会增加零售租金，”伯曼说。“但曼哈顿南部仍然是世界上最具活力的地方之一，最终人们仍然会在那里购物，工作和外出就餐。

“我们在纽约市已有一个真实的例子。当这个城市关闭时代广场汽车时，零售业几乎没有影响。“

未雨绸缪

鉴于拥堵定价还需要几年时间，因此有足够的时间来应对这些变化。什么准备可能合适?伯曼说，如果你开车进入曼哈顿南部，预算限制是一个问题，考虑转向公共交通或远程办公。伯曼预测，与此同时，准备好扩展支持技术的多模式选项，例如自行车股票和踏板车。

“我们对于区域内外对零售业的影响存在疑问，”伯曼说。“企业主和业主都应该开始规划潜在的交通流量变化 - 车辆和行人。”

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