房地产行业的危机需要挑战和变革

由于市场流动性不足，目前房地产行业陷入低增长的长期周期。这不可避免地导致价格下跌，增长缓慢，项目停滞不前以及房地产开发商大幅下挫。购房者不可避免地承受了这一后果的冲击，许多家庭的辛苦挣来的终身储蓄都处于危险之中。

通过2016年房地产(监管和发展)法案，中央政府试图保护购房者与开发商的利益。为促进这项政策，议会引入了2018年破产和破产法(第二修正案)法案(IBC)，通过该法案，购房者获得了金融债权人的地位。对于购房者而言，这无疑是个好消息，购房者现在有权根据“破产和破产法”第7节，针对违约的房地产开发商援引公司破产解决程序。此外，他们应通过作为其授权代表的决议专业人员在债权人委员会中代表。

虽然这是一个值得欢迎的步骤，但仍有许多问题尚待解决。该修正案使得对房地产开发商采取轻浮甚至恶意行动变得非常容易。购房者可以将房地产开发商破产作为压力策略或作为抵消其支付责任的对策。这可以通过引入第7节申请的法定起征点来防止。只有那些针对房地产开发商的申请才能受理，这些申请是由最少数量的购房者共同制作的，并且货币价值超过一定数额。这将确保只有真正的应用程序被认识到。

此外，应考虑多重程序的标准。目前，受屈的购房者经常同时接触RERA，国家公司法庭(以破产为由)以及各种消费者论坛，以便对同一房地产开发商进行相同的违约救济。这可能不一定对购房者有利，因为它可能导致各种论坛之间的并发症，延误和地盘之争。此外，购房者可能被视为沉迷于论坛购物，这可能导致购房者的法律地位受到削弱。

值得注意的是，IBC的修正案未对担保的购房者或无担保债权人的状况作出澄清。这一点至关重要，因为它决定了清算时付款的优先顺序。在没有任何法定澄清的情况下，当事人将不得不与房地产开发商签订合同，以确定购房者是担保债权人还是无担保债权人。需要通过附加规则或对IBC的进一步修订来提供这方面的必要澄清。

在更基础的层面上进行改革也将大大提高房地产项目的可行性，并降低房地产开发商面临的最终破产风险。即使在独立七十年之后，印度仍然没有确凿的土地所有权证据。大量的时间，金钱和精力都用于清除与标题相关的问题，这通常会对项目产生负面影响。国家土地记录现代化计划(DILRMP)和某些国家提出的土地所有权认证是朝着正确方向迈出的步骤，尽管尚未实施泛印度。实施土地所有权和收入记录的数字化可能是大型项目，需要中心和各国的协调和持续努力，但这是时间的需要，应该迅速启动。

与施工相关的批准的单一窗户清理也将极大地有助于加快施工并避免延误和不确定性。根据中央和州法规以及各部门和部委的要求精简审批，无疑将有助于巩固和系统化印度的房地产业。

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