每次购买房地产的必需品

大多数业主几乎没有听说过成本隔离以及那些认为是税务问题的人。成本分离研究(CSS)的长期效益往往被忽视。这些好处不需要税收负担使CSS变得有利，使其成为所有业主的必需品。

CSS是一项基于工程师的研究，用于研究房地产交易中购买的所有个人资产。这允许纳税人使用加速折旧计划，从而在购买房产的最初几年中获得更高的税收减免。

CSS的第二个好处是对固定资产(包括个人财产和房地产)的全面核算。这些资产有不同的时间表，大多数在5到20年之间。这些时间表不仅仅是为了使纳税人受益，它们被特别设定为资产可能耗尽，破裂或过时的指导方针。CSS提供的这些指南可以使每个业主受益。

作为房主，我们什么时候才能意识到A / C单元需要更换?这通常是我们家里变得非常热的那一天。大多数都没有设定维修和升级的计划时间表，因此更换A / C可能会带来不便。如果您拥有价值600,000美元的A / C单位，会发生什么?这不仅仅是一种不便 - 这是一个真正的问题。

资产折旧周期加剧了这个问题。假设房产有五年，七年和十五年的资产，必须根据折旧计划进行更换。不仅在第五年和第七年有必要的购买，而且在它们同时到期时也是如此。例如，在第15年，需要更换5年和15年的资产。在28至30年之间，需要更换所有三个组。见下面的图表A1，表示购买1,000,000美元的计划费用。

首先，我们承认，在39年的时间范围内，房产的价值很可能很容易弥补任何净利润损失，尽管这一事实不一定会影响现金流量需求。其次，55%的利润率是一个慷慨的假设。许多业主的利润率低得多，加剧了这个问题。

如果确实是计划开支，则可以管理这些计划开支。但是，如果费用没有得到适当的记录和计划，我们会留下太多机会。

让我们谈谈现实世界中的“机会”一词。机会是概率的一个术语，例如，该物业在明年需要新屋顶的概率是多少?将大笔费用留给机会可以为单一财产工作。如果单个屋顶有25%的机会需要更换，业主可以在没有费用的情况下挤出屋顶几年。

当您从一个属性移动到100个属性时，这会发生变化。更换车顶的可能性为25%几乎肯定有25个房产将需要一个屋顶。从这个角度来看，计划从一个好主意转变为绝对必要。

虽然CSS是一个很棒的工具，可以为业主提供惊人的税收优惠，但它也是一个成功的房地产企业和失败的企业之间的差异工具。

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