基金流动将重置迪拜房地产价值对房地产价格回升持谨慎态

尽管迪拜的房地产交易在前五个月有所增长，但房地产的文献仍然充斥着价格下跌......以及无法量化的供应渠道。荒谬的是，由于实现率几乎是过去五年预测的一半，这个问题仍然主导着时代精神。

但这些产生了有毒鸡尾酒，并使投资前景蒙上阴影。随着经纪人继续努力想出具有创造性的销售方法，分析师社区(无论他们的一点点遗骸)都表示，目前看来经济衰退似乎没有尽头。而不是关注价格低于重置价值的其他市场的先例，并观察复苏需要多长时间。

这引出了一个问题，即“新常态”是否是房地产资产价格在中期内持续停滞的问题。

值得注意的是，从历史上看，价格趋于过高，并且长期低于其公平市场价值。在快速城市化的城市以及利率上升期间尤其如此。

迪拜在过去五年中目睹了这两种现象。即使采用了需求管理政策，租金和单价也会下降。这导致“流动性偏好”增加，这对资本资产的货币价格有直接影响。

资本主义经济的特点是金融合同的分层付款承诺。随着流动性偏好的增加，履行其中一些合同的能力受到质疑，引发了资产价格收缩的金融体系中普遍存在的现象。

这在20世纪70年代在美国见证，当时企业产生的利润大幅萎缩，导致资产价格下跌。然而，资本主义经济只能作为投资经济体，因为投资会产生利润。投资是因为预计资本资产将在未来产生利润 - 但这些利润只有在未来投资发生时才能实现。

为了筹集这些投资的资金，公司将采用创新方法，例如引入移交后付款计划和降低每月分期付款的水平。筹集的金融资本金额分为三类：长期融资，“投机”资本和“庞氏”计划。

然后，这些类别的权重决定了资产价格的繁荣/萧条周期，以及利率和油价等外生变量。当资产价格下跌时，投机资产和庞氏资本水平会下降，从而导致整体投资水平下降。但值得注意的是，鉴于管理费用的下降，长期资金的数量实际上升，因为未来的利润预期会增加。

果然，在整个20世纪70年代美国资产价格下跌近十年之后，由于利率下降，资产价格交易低于重置价值以及预期增加，资产价格随着未来利润预期的增加而上涨未来的利润。关键在于：在任何成熟经济体中，资产价格在7到10年的滚动期内不会低于重置价值。

交易活动的增加意味着迪拜正在经历这样一个周期，其中长期资金的数量正在增加，因为预期未来利润会更高。这一假设(由Hyman Minsky首先提出)表明，随着资产价格的风险溢价增加，以及流动性偏好，稳定的长期融资开始出现。在某些时候，它会导致资产价格的复苏。

资产价格与产生的投资水平之间的这种递归关系表明系统中总会存在某种程度的金融不稳定性。随着资产价格的上涨，投机和资金融资重新进入系统(给予较低的流动性偏好)，直至长期融资减少，整个价格周期过程重演。

资产价格低迷的时期部分是政府政策的一个功能，它所引入的刺激措施以及需求增强措施决定了缓慢持续时间。随着一系列政策措施的出台，明显的预期再次转向乐观，从而导致交易活动整体上升。

这种融入资产价格的速度将取决于政策效率，全球经济的形态以及个体企业以更有效的方式分配资本的能力。鉴于贸易战和英国脱欧的言论，以及过去几年主导了生态系统的区域地缘政治因素，很可能仍存在一些内在资产价格的怀疑主义。H

然而，尽管存在这些不利因素，交易活动已经上升，这表明经济正在逐步将资产价格回归到公允价值水平以上。

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