MAS考虑提高新加坡S-Reits的杠杆限额

为了帮助新加坡房地产投资信托公司(S-Reits)在进行房地产收购时更好地与私人资本和外国雷斯竞争，新加坡金融管理局(MAS)周二发布了一份咨询文件，建议修改其当前的杠杆限额45%。

MAS表示，它正在对“集体投资计划准则”的这些修订提出“为S-Reits提供更多灵活性来管理其资本结构并简化Reits的筹款流程”。

因此，它邀请了关于可以重新校准杠杆限制的可能方式的观点和建议。所有书面意见必须在2019年8月1日之前提交。

MAS表示，一种可能的方法是使用杠杆限制和最低利息覆盖要求(ICR)的组合来确定Reits可以承担的杠杆数量。

根据这种方法，如果Reits能够达到最低ICR，则可以采用更高的杠杆率。这种方法使Reits在竞标资产时可以更灵活地优化其资本结构，通过鼓励Reits在承担额外债务时仔细评估其偿债能力，将最低ICR作为额外保障。

如果考虑到新债务产生的利息支出，Reit的最低ICR为2.5倍，MAS正在考虑允许Reit的杠杆率超过45%但不超过50%。

它也在寻求一种观点，即是否适合具有良好财务纪律的Reit，例如具有更高的ICR门槛，允许更高的杠杆率，比如说55%。

在周二举行的新加坡Reit协会年会上，MAS执行董事Abigail Ng表示，央行一直在密切关注Reits的杠杆限制。

“该行业提供的反馈是，在目前杠杆率为45%的情况下，Reits在与私募股权基金，房地产公司和外国Reits等其他竞标者竞争时面临挑战。这些竞标者通常有更大的灵活性来利用债务来优化其资本有些人还指出，其他Reit司法管辖区有更高或没有杠杆限制。“

新加坡和香港的杠杆率限制为45%，而马来西亚则限制50%。如果Reits拥有投资级信用评级，泰国允许Reits利用高达60%的股权。比利时，德国和荷兰的限制范围从60%到66.25%不等。

另一方面，美国，加拿大，澳大利亚，法国和日本不会施加任何杠杆限制。英国也没有施加任何杠杆限制，但要求Reits保持最低ICR为1.25倍。

“我们已经对这个领域进行了审查，我们看到了一些重新校准的空间。我们对如何做到这一点有一些想法，并且还希望听取有关重新校准杠杆限制的其他可能方法和方法的意见和建议。”

此前，S-Reits被允许借入高达其总资产的35%;如果Reit从评级机构获得信用评级并向公众披露，则可以将限额提高至60%。

2015年，新加坡金融管理局提议以45%的单层杠杆率限制取而代之，从而取消了Reit通过获得信用评级来利用高达60%的选择权。

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