伦敦抵押贷款市场援助中东商业地产投资者

根据国际房地产顾问第一太平戴维斯第30期年度融资房地产报告，由于利息保障比率(ICRs)和债务收益率的压力，英国房地产贷款市场基本稳定。

尽管英格兰银行决定将利率从0.5%提高到0.75%，这是十年来的第二次，贷款市场稳定导致一些贷款人在再融资时向借款人提供较低的杠杆率，最终为中东创造机会投资者。

Cluttons Middle East的迪拜负责人Murray Strang在评论这一主题时表示，“无论最近单一的利率上升，融资利率和条件在英国现在比以往任何时候都更具竞争力，为中东投资者创造了机会。重新谈判他们现有设施的条款，或者希望将贷款人转移到一系列提供有竞争力的条款和利率的“挑战者银行”。虽然不太可能，但另一方面的另一个危险是未来六个月到一年的利率进一步上升这可能会在再融资中产生谨慎的因素。“

第一太平戴维斯引用其赞助的中国社会科学院贷款调查中的研究报告，并指出未偿还债务的73%将在未来五年内到期偿还，贷款期限在2020年达到峰值，因为贷款数量很大。这可能会导致一些借款人寻求其他融资来源，特别是如果价值在过渡期间疲软的话。由于产量已经很低，如果要保持可持续的ICR，复制现有的杠杆水平将是一项挑战。这将不可避免地导致较低的贷款价值(LTV)，这可能会在再融资时引发一些压力。

Savills表示，虽然由于监管限制和谨慎，许多银行要么不能或不会增加LTV，否则“替代贷方”可能会吸引这些借款人，因为他们希望以更高的利润率提供更高的杠杆率，尽管很大程度上依赖于借款人的记录。因此，未来三到四年可为替代贷款人提供巨大机会，并将进一步加速财产债务从传统银行转移到Savills已确定约100家贷方的替代部门。2008年，它表示替代部门约占贷款的5.0% - 到2017年已增加到25%，这被认为是保守估计。

第一太平戴维斯的主题是“贷款人和投资者应该担心货币成本上涨吗?”，第一太平戴维斯指出，由于对英格兰银行基准利率上升的预期，过去一年货币的基本成本有所增加：五年SWAP率从2017年5月的0.8%上升至约1.3% - 在12个月内上升超过60% - 并且三个月LIBOR也显着上升;最近的加息可能对事情产生多大影响还有待观察，但这可能对价值施加压力。

根据中国社会科学院的数据，2017年新的发起水平大致稳定，为445亿英镑。总发起额的51%是再融资，49%是新收购，表明贷款人正在用新贷款取代他们的到期贷款，但没有显着扩大。2017年，非银行贷方的价值增长率为21%，而英国银行仅为3%。然而，外国银行(不包括德国和北美机构)的发起活动下降了34%，主要原因是竞争加剧和大型核心交易稀缺。

第一太平戴维斯评估主管Ian Malden评论说：“与十年前相比，整个贷款业似乎处于一个好位置。监管，审慎和健康的市场产生了低LTV和高ICR以及多元化贷款市场已经减少了“蔓延”的前景。没有自满的余地，但考虑到市场的股权水平，如果价值下跌，借款人不太可能需要将钥匙交给贷方。“

第一太平戴维斯评估团队主管Nick Hume补充说：“只要目前预期的整体融资成本仍然相对较低，货币成本的上涨并不一定会导致显着的价值变动或担心贷款行业。面对ICR和债务收益率的压力，它可能会导致一些贷款人提供较低的杠杆率，这可能有利于准备在风险曲线上升以获得更高回报的其他贷款人。这与再融资特别相关，价值的温和下降将产生一些压力，这在零售业的某些领域已经很明显。“

第一太平戴维斯说，在英国的商业地产市场，利率上升的影响可能会减弱。从宏观层面来看，4500万储蓄者对其储蓄利益更高的积极影响将平衡抵押贷款利率适度上升的影响。在房地产投资市场中，基准利率上升与房地产收益率上升之间的联系在过去20年中由于较低的LTV和对英国的非国内投资的增加而减弱。

第一太平戴维斯商业研究负责人Mat Oakley表示，“投资者面临的挑战将是寻找能够在未来五年内实现租金增长的资产类别。我们预计物流业将保持明星表现，平均每年3%，但租金今年到目前为止，该市的增长率也增长了3.5%，我们预计在供应不足的主要区域市场也会出现类似的上升趋势。虽然零售业的消息仍然低迷，但我们预计下一轮租金将有所增长。五年在强大的地方，非常适合他们的集水区。“

在谈到这对中东投资者意味着什么时，斯特朗补充道，“在分析海湾合作委员会资助投资英国商业地产的趋势时，我们看到过去3 - 5年内需求大幅增长。伴随着油价和货币波动的挑战，这是由于伦敦以外的区域城市大量涌现，为投资者提供了有吸引力的资本增长和稳健的回报率，我们预计这种趋势将持续下去。

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