合格抵押贷款规则的到期可能会损害住房价格

如果消费者金融保护局允许房利美和房地美的“GSE补丁”于2021年1月到期，房价可能面临下行压力。

如果房屋贷款符合某些标准，则可以获得“合格抵押”(QM)指定，其中一个标准是借款人的债务与收入(DTI)比率不得高于43%。贷款的质量管理指定至关重要，因为它可以使贷方免于偿还诉讼的能力。

然而，政府资助的企业(GSE) - 房利美和房地美 - 被授予此DTI规则的例外，称为“QM补丁”或“GSE补丁”，允许他们生产DTI以上的贷款。 43%的限制，仍然授予他们QM标签。这激励了高DTI贷款的发起者​​将其交付给代理商。

随着房价继续上涨，高DTI贷款已成为抵押贷款格局的主要组成部分。根据Wells Fargo最近的一份报告，去年DTI高于43%的贷款的GSE产量从2015年的约15%稳步上升至去年总量的30%。在今年上半年，由于较低的抵押贷款利率有助于提高承受能力，因此该比例已放缓至28%(980亿美元)。

CFPB估计，2018年，大约957,000笔贷款 - 占所有封闭式，第一留置权住宅抵押贷款的16% - 利用了GSE补丁。根据摩根士丹利最近的一份报告，如果GSE不再被授予高DTI贷款例外，那么借款人可能会看到信贷减少，这将对房价造成下行压力。

这些借款人可以迁移到Ginnie Mae，增加其在高DTI贷款领域的足迹，尽管联邦住房管理局在其向国会提交的最新年度报告中称其高DTI贷款水平上升为“潜在信用风险”.Ginnie Mae看到的DTI或更高的43%的贷款仅占去年产量的一半。在2018财政年度，DTI比例超过50%的借款人比例为24.80% - 这个千禧年的历史最高点。

根据富国银行的一份报告，至于私人市场，它根本没有足够的能力处理目前大量的高DTI借款人。没有联邦住房管理局或私人市场，在没有GSE补丁的世界中，潜在的高DTI借款人可能会发现住房信贷无法获得并仍然是租房者。

2021年1月还有很长的路要走，CFPB可能会在此之前修改质量管理定义，以包括更高的DTI阈值，保持不变，或者正如各行业参与者所建议的那样，完全消除DTI比率指南。

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