房产信息：杭州第一“鸡娃”学区房受冷落：拍卖房总价跌20%，环沪城市二手房价下降

北京西城区7月初的一场教改，让“多校划片”的入学方式正式落地。随之带来的学区房震荡，甚至波及1500公里之外的杭州。

7月5日10时，素有杭州第一“孟母盘”之称的杭州知名学区房耀江文鼎苑，有一套126.16平方米的房屋在阿里拍卖网开拍。该房评估价1203万元，起拍价970万元，按网上当前挂牌均价计算，相当于打了7折。

然而，截至7月6日上午9时59分，在距离原定结束时间仅剩一分钟时，仍然无人报价，一度让人以为这套房源即将流拍。

直至最后关头，陆续有3位竞买人报名，最终仅经过17轮竞价，以总价1034万元成交，低于评估价169万元，折合成交单价约8.2万元/平方米。

这一竞买结果让不少人感到意外。

就在3个月以前，同样位于文鼎苑小区的一套180.5平方米的法拍房，以总价1850.85万元成交，折合单价约10.25万元/平方米。

也就是说，3个月时间，被称为杭州学区房天花板的文鼎苑小区单价已下跌约20%。杭州学区房神话正在逐渐瓦解？

杭州家长开始“躺平”？

阿里拍卖的房屋介绍信息显示，这套位于文鼎苑35幢3单元102室法拍房，原本格局是三室一厅一厨两卫，目前已将一朝南房间隔成两间，现为四室一厅一厨二卫。

“单从户型上看，这套房子实用性很高，而且房子本身位于一楼，一楼的房子由于采光、潮湿的问题，本身价格就会比高层的会低一些，既是学区房，也是法拍房，性价比不言而喻。”7月8日，一位熟悉法拍房业务的经纪人向时代周报记者介绍道。

该经纪人还表示，文鼎苑由于周边优秀的学校众多，一直以来都受到杭州家长们的关注：“小区西门有文鼎苑幼儿园，北门则是当地颇具声名的学军小学紫金港校区，而紫金港中学则在文鼎苑西面200米处。”

然而，就是这样一套面积合适、价格也远低于市场价的双学区房，这次拍卖却一反常态地受到冷落，最终成交价格甚至跌回一年前的水平。

据阿里拍卖上的法拍房成交记录，2020年4月、7月同样也有两套文鼎苑法拍房成交，当时两套房源的拍卖成交单价分别为8.19万元/平方米和8.17万元/平方米。

（杭州文鼎苑小区法拍房成交 图片来源：阿里拍卖）

学区房为何突然“不香”了？7月9日，熟悉杭州教育政策的家长李晓明（化名）告诉时代周报记者，今年3月，杭州就初中分配生制度进行过一次调整，把六城区分配生的比例从之前的50%提高到60%，未来还可能增加到70%。

李晓明分析，杭州公办初中相对较弱，相对弱的公办初中要进重点高中，基本靠分配生名额。但是此次调整后，让应届生较多的中学，所能分配的名额也相应变多，显然教育资源更加倾向了公办学校。同时，今年杭州中考整体题目比较简单，学生的成绩出来以后各区的差距非常小。此外加上家长之间流传着“杭州或跟进北京多校划片”等传言，多重因素之下，使得杭州学区房的神话逐渐被瓦解。

同日，也有一位非主城区的学生家长向时代周报记者表示，杭州本来就有限购政策，一些在郊区生活的新杭州人，想要买第二套要等5年，但是等有了资格后发现郊区新城也有了比较好的学校，主城区学区房的吸引力也就相对下降了。

环沪热点城市学区房成交趋于理性

不仅是杭州，此前长三角部分城市就已经对开始针对学区房进行调控，以稳定整体的二手房价格预期。

4月7日，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将同一套住房6年锁定1个小学学位，3年锁定1个初中学位。热点学区房实行限购后，一些学区房开始降温，价格也出现松动。

据贝壳研究院4月27日发布的数据，合肥、宁波、厦门等热点城市，4月二手房成交量环比降幅均超过 30%，其中合肥环比下降超过 40%。

无独有偶，5月11日，宁波首次建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制（下简称“二手房指导价”），以促进二手住房市场信息透明、理性交易。首批先行发布9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格。指导价格大部分为市场价的7折，且商业银行等金融机构将热点学区二手住房交易参考价格作为授信的依据之一。如果超出指导价成交，那么超额部分需一次性付款。

时代周报记者不完全统计，宁波二手房指导价发布后的一个月内，112个小区中仅有20个在实行指导价政策后有成交，整体交易量明显降低。比如：堇山小学、宋诏桥小学等成交活跃学区，截至5月底，周边仅3个小区的二手房有新成交。

不管是合肥还是宁波，部分热点学区房都在政策之后出现了价量下调的情况。截至7月10日，2021年全国范围内已经有超过10个城市单独针对学区房发布了不同力度的调控政策，包括“多校划片”“名额分配”“六年一位”等。多管齐下之下，过去价格“虚高”的学区房预期逐渐恢复理性。

7月9日，中原地产首席分析师张大伟接受媒体采访时表示，多城市针对学区房炒作发布政策，核心代表了未来针对这一类房源的调控将加码。在其看来，学区房改革唯一办法是增加投入，让产业均衡，让优质资源增加。预计后续调控政策仍有很可能针对这一类房源专门加码，真正降低这部分市场的虚火。

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