新城出售项目背后的楼市资金正在全面收紧

自然界中，对气候、风向、地质变化特别敏感的动植物，通常是“长寿之星”。比如，能够预测洪水、地震等灾害的蚂蚁，早在恐龙诞生的1.3亿年前就已经存在，至今依然存在。此外，科学家预测，即使人类有一天消失，蚂蚁仍然会存在。在商界，也有这样的企业，行业内的小麻烦会让他们早做决定，早做反应。

7月23日凌晨，新城控股(SH601155)发布公告。截至公告日，公司正在谈判和洽谈约40个项目(包括合资项目)。但拟出售目标项目的公司范围、交易对手及交易金额不确定。若上述交易最终完成，公司可通过转让项目公司股权收回上半年已支付的部分土地，将增加公司货币资本，优化公司资产结构。截至公告日，新城控股已签署5个项目的股权转让协议。交易总额24亿元，约占新城控股2018年末经审计净资产的8%。

新城控股的上述公告已经被外界广泛讨论。然而，大多数人忽略了公告背后的重要行业信号：即下半年楼市资金将收紧。

宏观资金：房地产正在收紧。

如果仅仅用负债率来衡量新城控股的上述出售公告，对公司的上述决定将是非常意外的。公司一季度发布的季报显示，扣除预售款后，公司负债率仅为47%，远低于行业前十大龙头房企的大部分负债率。特别是截至3月31日，公司账上的现金高达430亿元，足以支付年内到期的100多亿贷款。

但在如此良好的财务状况下，新城控股仍在就约40个项目的出售进行谈判。这让很多人好奇，为什么新城控股会这样做。

事实上，早在7月初，易居企业集团CEO丁祖昱在凯瑞研究中心主办的2019年第二季度房地产金融形势发布会上，就做出了—— 《2019年上半年房地产市场形势分析与未来趋势展望》的行业预判，给出了明确的答案。答案是，房地产基金正在有针对性地收紧。

丁于的判断来自于二季度土地交易萎缩，二手房交易量开始掉头向下。其中，5、6月份二手房成交量由前4个月的持续上升转为下降。同时，6月份土地市场规模下降近20%，地价也有所下降。

有了这种趋势判断，聪明的企业会在入冬前更早穿上厚厚的“棉衣”，用多余的“粮食”换取肥沃的土地和优质的粮食，从而为企业的健康成长奠定基础。

早在2008年，万科就有过类似的做法。当年8、9月，在其他房企卖不出去房子的情况下，万科率先降价，“收割”了不少“粮食”。

10月，在市场资金越来越紧张的情况下，“收割”的“粮食”换来了优质的土地。这些土地储备是万科两年后的第一个高峰，成为整个房地产行业第一家销售额突破千亿元的上市公司，奠定了重要的准备。

从某种意义上来说，新城控股目前出售约40个项目的做法，类似于万科以降价换取现金的做法。但万科降价卖房换现金，新城控股低价卖项目换现金。相比之下，选择的时机更为高明。

为企业创造更大的战略空间。

此前，市场传出房地产信托已经停止的消息。《第一财经日报》报告显示，与往年相比，今年房地产领域的窗口指导时间稍早，力度更大，总量可控。这在一定程度上印证了丁祖昱关于“定向收紧楼市资金”的判断。

003010报称，对于房地产信托业务，已获得监管部门统一发布的二级资质标准：的孙公司将无法开展信托业务贷款。目前大型房企的项目公司大多为孙公司进行项目建设，信托业务贷款规模相对较大。新项目，现有项目尚未实施。但如果一个项目批量授信，后续的放款会暂停，对一次性授信、批量放款项目和新增项目都会产生直接影响。

在乱世中，新城显然比其他房地产企业对这种宏观资本的变化更加敏感。为了确保财务结构稳定、经营稳健，优化公司资产结构，新城控股选择转让今年接手的大量新合资项目，进一步提前积累足够“过冬”的“粮草”，是一个高明的策略。

任志强在回忆录《证券时报》中，道出了房地产行业财富的真正秘密。就是在熊市到来之前存钱，在牛市到来之前买地。他说，大多数企业都在颠倒是非，这也是他们日子不好过的原因。那些能够根据行业趋势巧妙反周期拿地卖房的公司，最终会因为熊市而快速致富。

新城控股对外销售40个项目，在某种意义上与任志强的观点类似。

目前，新城控股今年转让了新收购的住宅项目，包括未运营的合资项目或利润增长空间不大的项目。大多数项目处于早期阶段，不涉及正在销售的项目。

众所周知，房地产开发从获取物品开始。

另一方面，这些开发中的项目需要大量的资金投入，才能建设、施工、销售，对于本身需要过冬的企业来说，也是个不小的负担。

而能够将这些项目及早出售，就能够为公司创造更多灵活、机动的战略空间。根据7月9日新城控股发布的公告，截至2019年6月30日，公司权益可售货值约5800亿元，其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。

当前新城控股的营销部门正在积极组织销售计划，加快销售进度，加上上半年新城控股已经完成的1224亿销售额，新城控股有能力完成今年全年的2700亿销售目标。以去年操盘项目销售回款率92%估算，新城控股届时回笼的销售款和已经出让的部分项目股权转让款，有望套现超过2500亿元，这样的资金量，可以吃进一到两家千亿级别的房企。

可以肯定的是，如果下半年房地产行业的资金面得不到根本性的改善，提前完成“过冬“准备的新城，并最终换到优质土储的新城控股，绝对将是新一轮楼市行情里业绩最好的那几家。昨天在跌停板上卖掉新城的散户们，可能又要剁手了……

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