也就是说，虽然大家都在调侃上海令人失望的楼市，开各种“上海是上海周边的后花园”的玩笑，但对上海被低估的楼市的现实认知逐渐统一。
我们整理了一些数据，现在已经发生了，但它似乎在决定未来五年的楼市。
01
我们来看看，首先从兔子博士APP提供的数据来看，上海楼市能够真实反馈二手房市场的成交情况。
从2019年上半年的3月份到小范围爆发，一直维持在2万多台，基本是9月16日以后的水位。
直接止住了6月18日以来二手房价格的下跌，即使没有回到这两年的高点，势头也逐渐逼近18年上半年。
你可以真切地感受到二手房市场。典型的感觉就是楼主的价格还是可以商量的，但是已经很强了。
慢慢地，上海成了长三角最大的洼地，这种观点越来越被认可。本质上，这是上海对楼市精准操作的结果，然后剩下的交给市场化运作。
在这一点上，我们不得不佩服中国最市场化的城市的技巧，它总能在不知不觉中达到预期的效果。
说到底，无论是价格筛选还是5年内的购房，上海楼市都会精准识别出愿意坚定信任他的合适人选。
这样，上海楼市最珍贵的就是如何让房票价值最大化。
先从现在的上海楼市说起，谨慎一点，即使你觉得未来可以替代，因为70%的第二套把换手成本提得很高，这意味着投资上海的容错率其实不高。
因此，在上海楼市的后半段，一次准确找到预期目标的本质是考验每一个进入者。
02
为什么，上海楼市会处于下半年的状态？
首先，上海已经过了城市扩张的高峰期。除了承担长三角责任的大计划，你很少听说上海在哪里建设新城。如果你应该起床，你不能带着它，你会躺着不动。
而且，如上所述，上海楼市的资金池已经关闭。在这种情况下，换手和流动只会发生在内部。这样，上海板块就会接受市场用脚投票，谁赢谁输，数据说话。
我们曾经做过一个非常有趣的统计。过去10年，上海楼市的平均增速在6倍左右，但板块的增速确实参差不齐，所以才有了这样的抽样。
没想到，市中心区的很多地段项目，实际上是上海楼市回报率的输家。
有意思的是，与抽样结果不谋而合的是，那些出现在郊区的低基数项目，从回报来看，都是上海楼市的赢家。
那么，这是否意味着郊区环是上海楼市的下半场？
说到这里，我想和大家谈谈上海楼市的逻辑。
03
2000年左右，上海做了一件很有意思的事情，就是突然扩大了中外环的地铁里程。
这不仅让上海成为全球地铁里程最多的城市，也让中外环的地铁密度提升了60%。
那么，我们可以看到，这一时期上海楼市房源增量最大的是沿着地铁的城市骨架分布的。
但这样做的目的并不是简单的在外围盖几栋房子，然后在市区和郊区之间来回通勤来折磨你。
围绕地铁的延伸，行业是最先布局的。上海近五年新增高新技术产业9823个，其中70%出现在郊区工业园区。非常聪明。其实孩子上学买东西的需求是如何赚钱。
然后，活着之后，人就可以被保留了。近几年上海新增的商场几乎密集出现在内环以外的区域，生意不错。
记得七宝的朋友跟我说，七宝广场的营业额几乎赶上了陆家嘴郑达广场的营业额
就连最不容易迁移的学区的资源情况也说明了这一点。
这样，下半年上海楼市就是一个多中心的上海。
这并不意味着上海的郊区环是正确的。不管地铁、产业、配套三套交易手法是否有福，都是一种系统的玩法。虽然少一个很诱人，但效果肯定会打折扣。
还有，落地是板块。有人统计了209个住宅区，上海楼市在过去三年下跌了20%以上。
耐人寻味的是，同样有“大计划”背书的保山和青浦，在保山有29个不抗跌的区，而在青浦只有3个，因为相比保山“主城”的口号，青浦说了很多，实现了很多。
就像17号线的延伸，这次我们去17号线的市场，发现沿线的项目很快去化，出现了上海楼市供应紧缺的罕见现象。
嗯，好的着陆方式是最好的方式。
04
当上海从多个中心解构自己时，上海楼市的产品结构开始发生深刻变化。
价格方面，不像很多人想象的那样，上海楼市在60%以上，在成交区间甚至更高，出现在300万到500万的阶段。
而且几乎是上海的入门门槛。换句话说，未来最好的流动性几乎就在这个框架内，可以接手。
的人，也是最多的出现在这个价格段。目前，成交最好的二手项目。
和涨幅最好的二手项目，不出意外证明这点。
其实从投资角度，也不难理解，配套着板块操盘手法，在人口外迁的过程中，压下了上车门槛，也能做低了郊环基数。
这样，合适的板块配上合适的价格，加上愿意接盘出价的人最多，超出盘面的回报，其实是理所应当。
变化不仅在价格上，还藏在需求中。
我们会发现，上海的新房产品比例中，对刚需的两房，供应不仅不大，还在减少，因为新房这点是要比二手房有优势，就是能够更敏锐察觉市场要什么。
90-160平的改善户型，已经成为上海产品的主力段位，而且在逐年扩大。某种程度上，这和大家认知中，高房价的上海应该多做小户型的主力段，去迎合上海楼市门槛不同，改善，是未来上海楼市的真实需求主力。
一方面，生活是要去住个大房子而不是挤个小房子去改善的，但上海真的很贵了，能买一套大房子的，基本都是抛掉一套小房子去置换的，所以现在二手市场上，挂牌释放的都是小户。
另一方面，这样一种房价格局下，房票还更稀缺，三代同堂能将是未来上海很常见的局面，所以，90平以下做三房的新一代产品，已经是很常见的了。
虽然这句话听着或者有点废话，但是上海楼市的未来回报的最好房子，就是能适应市场接盘逻辑的房子。
起码，你要对未来买你房子的人，让他多一个能让他自己说服自己的理由。
05
其实上海楼市走到今天，本质上已经很成熟了。
就像一个成熟的中年人，大家对他期待，首先一定是靠谱的，能信的过了。但不会很出格，稳健就是最大的预期。
可往往最成熟的市场，也意味着选筹能难度最高的盘子，上半场可以很粗放，怎么做都是对的。
但下半场的哨声已经开始，合适的板块，合适的价格，和合适的产品，能不能跟上节奏，或许才是走向领奖台的关键。