产业转移仍在继续 产业结构快速变化

全球资本逐利和全球产业转移的基本逻辑是不断寻求劳动力、土地、资本、技术等生产要素价格的“洼地”。近年来，在劳动力成本红利消失、中美贸易战等复杂形势下，低端制造业向东南亚的产业转移、高端制造业向欧美回流，成为实体经济低迷的主要原因之一，迫使行业走向转型升级之路。

在国内区域，以北方、广州、深圳为主的一线城市开始优先推进转型升级，推动高新技术产业变革，促进区域间产业转移。房地产作为企业发展的核心载体，发挥着聚集资源、产业服务、平台服务等作用。新时代将面临哪些发展机遇？

随着新一轮产业变革，全国产业结构呈现出各种变化。北上广深作为一线城市，随着劳动力、土地、生活等关键成本的快速增加。与此同时，“前店后厂”的区域发展模式开始随着物流体系和信息技术的逐步发展，生产部门逐渐向内地转移，而部分中小企业由于抗风险能力较差，企业总部逐渐向其他区域转移，企业体验模式也发展到“一线城市销售部门内地总部基地”的模式。

以深圳为例。深圳市政府发布的《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》显示，2016年至2018年，共有192家企业迁出深圳(官方统计)，深圳传统优势产业电子信息产业领域企业3354家加速迁出，其中50%以上产值过亿元。

仅从官方渠道的数据来看，深圳产业转移趋势明显，而一线城市作为成本最敏感的实体经济，其高昂的运营成本直接推动了产业转移的发生，而成本控制相对宽松、高端人才需求旺盛的高新技术企业，其产业化进程缓慢，直接导致一线城市产业断层。

此外，内地工业园区和政府逐步加大对一线城市高新技术企业的投入，进一步促进了区域间产业转移，为创业者实现转移搭建了心理基础和成本基础。2019年深圳写字楼空置率高达30%，前海写字楼空置率更是高于这个数值。那么在不可避免的产业转移下，工业地产应该如何发展？

项目的前期产业研究和定位不能机械复制，必须因地制宜，不能过度创新，只玩概念，要能落地。如果在项目的产业研究和政策制定过程中不能深刻理解产业真实的产业发展历程、结构和趋势，其做出的产业定位适应性土壤不足，产业生态不足，信息化不彻底，产业关联性弱，后期实施性差。

比如近两年，工业地产在深圳开始疯狂崛起，其核心驱动因素就是房地产企业对工业地产的改造。因为在深圳能买房的人基本都是高净值人群，选择常规房地产开发的工业地产开发模式，无非就是写字楼包括高端写字楼和酒店服务设施。深圳已经开始出现大量类似的办公业态。此外，近两年经济下行、中美贸易战等外部因素导致企业举步维艰，造成深圳人多楼少的局面。因此，面对工业地产的激烈竞争，从以往的研究中找到正确的方向，成为工业地产的核心要素之一。

了解产业转移趋势，重视

以深圳天安云谷为例，围绕周边企业需求和区域发展，重点聚焦重点企业(聚焦华为，方便后期招商宣传)，推进政务服务(政府工作场所、地铁交通、重点企业服务等)。)，聚焦周边企业的需求(大部分是周边工厂企业，需要办公空间提升形象)，运营前四名企业的服务(便于强化后期租售比)，重视。

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