5月24日随着库存的增加 关于住房需求的现实问题依然存在

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最近，人们对房屋的建造和多户住宅的增加感到非常兴奋。可能会让更多的私人投资资本流向房地产市场。如果房价在50万美元及以上，国会将鼓励非公民购买住房。此外，在过去两周，当主要房屋建筑商宣布发放更多新房屋建筑许可时，建筑商的库存增加了，尽管商业建筑商开始获得更多建造新公寓的许可。房地产经纪人社区对房地产市场可能最终显示出生命迹象的前景感到兴奋。

我希望这一切都是好消息。作为一个房地产投资者和授权代理人，我在房地产市场的低迷中受到了沉重的打击。除了生机勃勃的房地产市场，我没有什么比我看到的更重要的了。然而，对于房地产市场是否真的在改善，还有一个很大的疑问。

这些房子的合格买家在哪里？

2007年和2008年房地产市场最初崩溃的主要原因之一是供大于求的经典案例。从SFR到公寓，再到度假村/养老社区，各种新建筑活跃，但真正的买家很少买这些物业真正用来居住。

在21世纪初，最终用户买家占所有房屋销售的70%，而房地产投资者占另外30%。在过去的几年里，投资者占所有房屋销售的40%。他们购买止赎房屋作为出租物业，或者修复后转售给最终用户。投资者的活动没有减弱。投资者仍然积极参与各种形式的住房建设，从而增加了住房销售数量，但他们不是最终用户。我仍然看不到真正的最终用户买家的大幅增加，从而产生必要的需求，这自然会导致充满活力的房地产复苏。

就在2011年圣诞节前一周，全国房地产经纪人协会发布了一个关于房屋销售错误数据的大故事。核心逻辑发现，房屋的实际销售量远低于最初的水平，因为存在一些错误，包括房屋销售表的编制方式。

NAR使用的方法实际上意味着许多个人房屋销售被计算两次，甚至在某些情况下被计算三次。这些房屋销售数字将被向下调整，这将表明房屋销售远远低于显示的数据。这可能确实意味着总可用供应月数增加了，但我希望NAR鄙视这个项目。

房屋销售数据对最终用户、买家或投资者来说没有区别。它只计算房屋销售。它没有告诉你有多少卖出的房子最终会回到市场上转售或出租，所以卖出的房子数量在多个层面上是误导的。

虽然官方失业率一直在下降，但更多的是因为数百万失业者已经耗尽了救济金，不再被视为失业者。即使我们能够实现一些乐观的就业目标，经济将在未来5年左右增加约300万个就业岗位，止赎活动可能在2008年至2015年达到1000万个家庭。

信贷的短缺还在继续，所以很难获得抵押贷款的资格。最近去做检查，医生告诉我她也拿不到房贷。

租房也有问题。如果你错过了我最近关于租赁市场潜在泡沫的文章，你可以在这里找到。

因此，虽然我希望看到住房的大幅反弹，但在没有真正增加最终用户需求的情况下增加住房供应可能会导致持续的问题。恢复和稳定房地产行业的唯一切实可行的方法是创造每年至少支付50，000美元或更多的就业机会，以增加就业机会，因为只有大量有收入并能负担抵押贷款的最终用户买家才能在房地产市场产生真正的转机。

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