音频评论
在过去的20年中，房地产资本市场的显著特征是它可以利用非传统的资本来源对商业房地产进行债务和股权投资。B-5投资/签证项目就是这样一个来源。B-5计划由国会于1990年创立。它为非公民创建了绿卡快速通道，以换取对合格国内企业和项目的资本投资。B-5计划因可能被滥用而引发争议，但也能降低开发商的股权成本。
一个经常被忽视的问题是EB-5融资和CMBS贷款人的要求之间的相互作用，其中开发商、EB-5投资者和CMBS贷款人的目标至少在最初是冲突的。特别是，EB-5投资者可能会寻求CMBS贷款人不接受的决策权和应计权。
B-5计划的实质是，作为对企业或项目投资100万美元的回报，该企业或项目将产生永久性全职工作，政府将提供一种加快该国合法移民身份的方式——绿卡。由于这种移民身份是那些愿意通过EB-5计划提供资金的人的主要动机，回报率和时机，以及最终偿还投资的可能性(以及由此产生的开发商权益资本成本)通常很小。在没有任何特殊激励的情况下，它们超出了寻求市场条款的第三方的要求。
随着EB-5投资者的股权，一旦项目产生可靠的现金流，开发商通常可能会从CMBS贷款机构寻求房地产的第一按揭。CMBS贷款人的三个主要标准将是确认EB-5融资不会(1)导致借款人控制权的变更；(2)该物业现金流压力过大或在此期间导致违约；(3)存在有意义的再融资风险(即CMBS贷款在贷款到期时将无法再融资)。CMBS银行的关键问题是，即使开发商未能履行对EB-5投资者的义务，这些条件也将适用。
控制权变更
在典型的商业抵押融资中，特别是在CMBS，贷款人自然会禁止任何利益转让、股权抵押或其他可能导致开发商不再保持对借款人和相关房地产的控制的行为。这意味着EB-5投资抵押文件将包含与此相关的明确条款。如果开发商未能按照以下规定付款，EB-5投资者可以尝试协商任何权利EB-5融资的控制权或投票权。
和压力默认值。
问题仍然是，房地产现金流不足将导致开发商无法根据EB-5融资支付所需款项(除非开发商“自掏腰包”支付所需款项)。CMBS贷款人担心，EB-5贷款未偿还金额的累积对房地产的现金流造成了额外的压力，并可能对开发商在房地产经营中的行为产生不利影响。如果抵押贷款违约(在期限内或到期时)，CMBS贷款人取消房地产抵押贷款，那么EB-5投资者将一无所有，只能对开发商提出无担保的索赔。为了避免这种世界末日的情况，应该鼓励EB-5投资者同意抵押贷款的再融资。如果随着时间的推移，财产的现金流有所改善，至少可以保留一些还款的希望。尽管这一观点引人注目，但它令任何第一按揭贷款人感到不安。他们通常在这样的假设下承销，即在再融资时会尽量避免大惊小怪，使当时的房地产价值和现金流能够支撑交易。开发商和EB-5投资者之间有可能发生纠纷。如果这一纠纷将贷款延迟到到期，但它本来可以再融资，这并不意味着CMBS贷款人(或任何第一抵押权人)将包括其贷款的价格。
再融资风险
如果随着抵押贷款到期日的临近，EB-5融资的本金余额仍未支付，那么如果EB-5投资者不同意再融资，这可能会对房地产再融资产生寒蝉效应。为了防止这种情况发生，CMBS银行将要求EB-5投资者同意采用一种机制来消除这种再融资风险。这可能是事先达成的协议，根据该协议，EB-5投资者同意(1)除非开发商有足够的资金偿还CMBS贷款，否则不得强制出售或再融资房产。任何必要的销毁或预付保费，以及退休EB-5投资，和/或(2)减记超过某个预定余额的EB-5融资的未偿余额。第一个是没有争议的，因为大家都是赢家。第二种情况给EB-5投资者带来了一个艰难的选择：同意减记EB-5投资，或者可能导致CMBS贷款人取消抵押品赎回权，从而损害开发商和EB-5投资者的利益。这种情况凸显了移民激励在EB-5融资计划核心中的作用(及其对次级市场股权条件的有效交易)，也提供了一种机制，使EB-5投资者、开发商和CMBS贷款人获得最佳结果：开发商以低于市场的价格筹集股权，EB-5投资者可以更快获得绿卡，CMBS贷款人可以以市场价格进行证券化。同意减记EB-5投资可能会导致CMBS贷款人丧失抵押品赎回权，从而抹杀开发商和EB-5投资者的利益。这种情况凸显了移民激励在EB-5融资计划核心中的作用(及其对次级市场股权条件的有效交易)，也提供了一种机制，使EB-5投资者、开发商和CMBS贷款人获得最佳结果：开发商以低于市场的价格筹集股权，EB-5投资者可以更快获得绿卡，CMBS贷款人可以以市场价格进行证券化。同意减记EB-5投资可能会导致CMBS贷款人丧失抵押品赎回权，从而抹杀开发商和EB-5投资者的利益。这种情况凸显了移民激励在EB-5融资计划核心中的作用(及其对次级市场股权条件的有效交易)，也提供了一种机制，使EB-5投资者、开发商和CMBS贷款人获得最佳结果：开发商以低于市场的价格筹集股权，EB-5投资者可以更快获得绿卡，CMBS贷款人可以以市场价格进行证券化。