未来基建公募REITs助推中国基建高质量发展

近期，已有多家a股上市公司宣布计划申报并发行面向基础设施的REITs(房地产投资信托基金)公募产品。根据目前的公开信息，申报项目的基础资产不仅涵盖了公用事业基础设施、交通能源、产业园区等传统领域，还涵盖了数据中心等新型基础设施领域。

据了解，目前，首批REITs试点项目正在稳步推进，包括申报、审核、答辩等程序逐步打通，预计明年初正式落地。业内人士表示，一方面，未来面向基础设施公开发行REITs将助推中国基础设施高质量发展；另一方面，也将填补当前金融产品的空白，拓宽社会资本的投资渠道。

建立多站点项目存储库

自国内基础设施公募REITs试点正式启动以来，多地积极申报试点，建立项目储备库。

11月17日，上海市发改委发布关于建立上海市基础设施REITs项目库的通知。通知要求，各区发展改革委、临港新区管委会要及时对地方基础设施REITs储备项目进行梳理汇总，将符合条件的项目和项目试点意向填写附表。

此前，河南省发改委发布通知，做好河南省基础设施REITs试点项目申报工作。重点支持河南省位于经批准的一类经济技术开发区的基础设施项目，优先支持基础设施项目补短板，鼓励新的基础设施项目试点。北京市发改委等六部门9月底联合发布《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展的若干措施》，提出促进北京基础设施REITs产业发展的12项措施。在把握产业要素、培育产业发展“新引擎”方面，夯实储备和种植产业发展基础，建立项目储备库，深挖优质资产储备，积极吸引各类社会资本参与项目孵化培育，形成“一批试点、一批储备、一批规划”滚动实施机制。

一批申报项目浮出水面。10月27日，GCL能科发布公告称，公司拟选择江苏南靖燃机热电联产项目和如东煤电热电联产项目申报面向基础设施公开发行REITs。8月28日，首创股份发布公告称，拟选择深圳市福永、延川、龚铭污水处理厂及合肥市十五里河污水处理厂资产申报发行公募REITs用于基础设施。

苏州工业园区、上海临港经济发展有限公司、深圳地铁集团有限公司也在积极筹备REITs试点项目，相关项目涵盖道路、仓储物流、市政设施、工业园区、数据中心等，覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长三角等主要战略区域。

首批试点项目预计明年初落地。

近日，有媒体报道称，参与拟上报项目的部分基金公司已接到相关通知，并前往NDRC为基础设施REITs项目进行辩护。055-79000记者也从相关人士处获悉，目前公募REITs用于基础设施的试点正在稳步推进，首批试点有望于明年初正式落地。

国际咨询有限公司研究中心副主任许表示，基础设施REITs试点从项目选择到产品发行的过程比较复杂，整体上还处于项目审核阶段。基础设施类REITs属于股权融资，基础资产的质量是REITs投资者获得收益、规避投资风险的根本保证。然而，底层的屁股

“它需要地方以各种方式支持，以解决突出问题，创造合规条件。”韩志峰表示，REITs的发行不是终点。把募集资金留着再投资，促进经济社会高质量发展，才是最终目的。这些都需要地方政府未雨绸缪。

房地产投资信托试点项目有着诱人的回报。

业内人士表示，从融资角度看，REITs回收的资金用于补短板领域，有利于推动基础设施高质量发展。从投资端来看，REITs具有流动性相对较高、收益相对稳定、安全性强等特点。它们可以填补当前金融产品的空白，拓宽社会资本投资渠道，满足不同风险偏好的投资需求。

业内人士认为，基础设施类REITs标准化程度高，基础资产现金流稳定，REITs分红率也稳定，是稳定资本市场的重要品种。

“基础设施类REITs兼顾了现金分红收益稳定、风险波动小的资产配置需求，更符合注重产品安全性的投资者的偏好。基础设施类REITs进一步降低了REITs的潜在风险。试点发行阶段的基础设施类REITs主要是用户付费的公用事业项目，其中隐性的政府信用可以降低投资者的顾虑，增强投资者参与REITs产品的积极性。”东方金诚结构金融部技术副总监张文岭说。

首创股份董事会秘书兼总法律顾问邵丽表示，以首个申报项目为例，水环保行业为用户付费，稳定性强，符合当前REITs资产筛选的要求。公募REITs需要稳定的现金流保障，水业现金流稳定且持续改善，能够长期为投资者提供稳定的现金流回报，符合市场对公募REITs产品的预期。

许表示，公募REITs试点要求未来三年净现金流分配率预计不低于4%。这个收益率是最低的预期阈值。从长期和国际经验来看，公募REITs的净现金流分配率介于债券和股票的收益率之间，不应低于4%。中国公募REITs试点项目将经过层层把关，严格评估，择优选择，并要求封闭管理和强制分红。其综合收益率应该有很强的市场吸引力。

业内人士表示，特别关注股息率的投资者，尤其是风险偏好较低的老年人，应该主要投资电力、交通、能源等传统基础设施，可以长期持有股价波动。一些投资者关心价格波动，可以投资市场运营更强的新基础设施，如数据中心、仓储物流等资产类别。

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