没有责任购买受污染的财产

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房地产买家和他们的专业顾问对第一阶段环境现场评估(ESA)太熟悉了。从《42 USC9601》和后来的《综合环境响应，赔偿和责任法》 (CERCLA)。(俗称超级基金法)，ESA的第一阶段是在对潜在买家进行尽职调查期间准备的报告。

多年来，由于CERCLA苛刻的赔偿责任，潜在买家通常会远离受污染的房产。责任是严格责任(无过错)和连带责任(任何一方对所有负责)。CERCLA认为，只有被污染财产的所有权才是赔偿责任的基础。多年来，业主逃避责任的最佳机会是“无辜的土地所有者”辩护，这要求业主在认真的、收购前的调查后对财产的环境条件一无所知。如果将ESA的第一阶段报告提供给潜在买家确认污染，那么潜在买家显然是知情的，因此无法主张“无辜土地所有者”的抗辩。CERCLA的故事已经有二十多年的历史了。

2002年棕色土地修正案

2002年，CERCLA法案被修订，以保护那些知道他们打算重建的受污染财产(“棕色地带”土地)的购买者免于承担责任。同意管理和减轻收购前尽职调查中发现的污染风险的买家现在被定义为“真诚的潜在买家”，并且不承担责任。为了获得这种“善意”抗辩，所有者必须满足并坚持以下八项要求(参见42 USC 9601(40)):

所有有害物质在购买前必须处理掉。

买方必须对该房产以前的所有权和使用情况进行“所有适当的调查”。这意味着买方的尽职调查应包括一份完整且准备充分的第一阶段ESA。

买方必须确保他们提供与发现或释放有害物质相关的所有法律要求的通知。

买方必须对危险物质采取“适当的注意”,采取合理的措施，( a)停止任何连续释放，( b)防止任何可能的未来释放，以及(c)防止或限制人类、环境或自然资源。接触任何先前释放的有害物质。

买方必须与所有有权采取应对措施或恢复活动的政府人员合作，包括提供进入物业的通道。

买方必须遵守且不得妨碍与任何响应行动相关的任何机构控制和土地使用限制的有效性。

买方必须遵守任何与污染相关的政府信息要求。

买方不得与任何可能对污染负责的人有关联。

自2002年以来，联邦法院有机会分析房东主张的“善意预期买方”抗辩，法院也提供了一些有益的指导。从法院的判决中可以吸取两个教训。

教训一：第一阶段的ESA必须严格遵守EPA的规定。

买方在购买房产之前必须进行“所有适当的调查”。这意味着买方的ESA第一阶段报告必须符合EPA法规(参见40 CFR 312，C部分)，其中包括由合格的环境专业人员(当前和过去的所有者)编写报告的要求，采访经营者、居民和员工，审查历史财产和政府记录，进行现场检查和检验，并考虑买方可能拥有的任何专业知识以及购买价格是否反映折扣，这可能表明污染。

律师经常建议他们的客户，对严格遵守EPA法规的ESA第一阶段报告进行详细审查是至关重要的。这种类型的全面审查和高标准的ESA第一阶段报告非常重要，因为不利的当事人和法院都表示愿意将最轻微的错误或不足作为质疑所有者“诚信”和不负责任的依据。状态。不能低估吸引有能力的环境专业人员的重要性。

教训2:收购后解决污染的环境规划至关重要。

买家必须“适当注意”财产污染。在这方面，法院研究了受污染财产的所有人是否采取了“合理的步骤”来防止持续释放、防止未来释放以及保护人民和环境免受接触。所以问题是什么是不合理的。

收集后未能及时清理已知污染区域是不合理的。发现限制污染物进入的工程屏障(例如破碎的岩石覆盖层)无法维持是不合理的。已经发现有建筑被拆了，但是把污染的土壤留在原地是不合理的。在一个案例中，一个重建承包商摧毁了一个以前不为人知的地下储油罐，泄漏了大约20加仑的石油。承包商在现场将受污染的土壤与干净的土壤混合，并将这种材料用作填料。法院认为，这不仅不合理，而且实际上是收购后新的处置事件。

业主为其购后护理的适当性辩护的最佳方式是首先制定一个购后环境计划，该计划明确指出解决任何污染所必需的任何连续义务，然后实施并记录该计划的合规性。

结论

CERCLA 2002年的棕色土地修正案通过减轻CERCLA负责任的购买者的负担，在促进受污染财产的重建方面取得了一些成功。对于买家来说，获得并保持其“诚信”地位最重要的是在收购前进行尽职调查，包括全面且符合EPA法规的ESA第一阶段，以及在收购后制定并实施针对任何污染采取适当措施的环境计划。

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