佛罗里达州东南部住房市场的前进之路

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佛罗里达州东南部是一个感染热点，目前正在遭受巨大的经济损失。迈阿密-戴德县、布劳沃德县和棕榈滩县“三县”地区目前占佛罗里达州所有新冠肺炎病例的近60%。即使按照这个州28%的人口比例调整，这也是一个惊人的统计数字。该州这种高度集中的主要原因是纽约人的涌入，最近几周在纽约肆虐。在这三个佛罗里达州的所有三个国际机场中，来往于纽约的航空旅行量很大。

由于该地区对旅游业、国际贸易、航运、邮轮业及相关业务的依赖，对佛罗里达州的经济产生了严重影响。酒店业务本身遭受了毁灭性的打击，这些业务的损失波及整个当地经济。酒店业每损失10个工作岗位，其他部门就会多损失6个工作岗位。这种连锁效应使得该地区在短期内特别容易受到房地产市场疲软的影响。

在这种情况下，RCLCO认为，在这场经济和健康危机解决后，这个市场将获得特别强劲的复苏。对一系列商品、服务和住房的需求可能会比整体增长更快。

佛罗里达州的这个地区也以活跃的成人社区而闻名，这些社区出售给55岁以上的人。这个群体不太担心抵押贷款(该地区许多活跃的成年买家都是现金买家)，但他们中的一些人只是在股市崩盘时看到自己的储备缩水，并推迟了购买佛罗里达州的房屋。在这个利基市场，结果是多种多样的。在RCLCO的研究中，我们发现，在这种经济中，一些活跃的成人社区比其他社区挣扎得更厉害。位于(并属于)总体规划社区的面向退休人员的社区似乎比不属于更大规划社区的子社区具有更好的持久性。我们的分析表明，就像金融市场一样，住房倾向于“逃离安全”。

不同退休人群购买意愿差异的另一个解释是，他们的股票敞口差异很大。近几年有人变现，也有人在过去几年逐渐调整投资组合，降低风险敞口，并没有受到股票价值下跌的直接影响。其他人有风险敞口，但有让步的想法，并期望在相对较近的将来反弹。还有一些人非常容易受到股市的冲击，失去了在nest积累的资金，觉得不得不推迟退休，或者至少推迟一段时间购买佛罗里达的养老院。

公寓开发商如何应对？

南佛罗里达的租赁开发商和业主报告说，4月份的租金收入约为90%，比一些人担心的要好，但5月份的租金收入预计会更低。

对于公寓开发商来说，一线希望是，较新的建筑将获得更大的优势，与较旧的建筑相比，将获得更大的租金收入。目前，处于早期规划阶段的公寓建筑有机会安装更好的暖通空调和其他健康的建筑功能。在Covid危机过去很久之后，对人们想法和恐惧的影响还会持续，他们会更喜欢能减轻恐惧的建筑。认为：非接触式技术、改进的空调系统、优越的通风和空气流通以及减少居民间疾病传播的措施。通过这些升级，Covid之后建造的公寓楼将比“Building 2019”或更老的公寓更具竞争优势。

Ram Real Estate的首席执行官凯西卡明斯(Casey Cummings)表示，“我们已经将技术融入到新的建筑中，这将使我们的维护团队能够监控HVAC性能等事情，并在与居民几乎没有互动的情况下应对问题。”

卡明斯补充说：“我们也在重新考虑一些设计特点，比如增加户外聚集空间，创造更多在家工作的机会。”

单户租金的需求也会增加。这将吸引那些想要住在郊区的租房者(千禧一代现在有了孩子，对院子、操场和好学区的需求越来越大)，那些想要家庭办公室的人(这可能会越来越受欢迎)，以及那些出于健康原因将被吸引到不那么密集的居住环境的人(单身家庭比高层公寓更容易与社会隔离)。在佛罗里达州的各个地区，包括南佛罗里达州，已经计划建造更多的单户出租房，但这可能会在未来几年刺激更多的房屋。

即将到来的反弹：两种需求正在上升。

几乎没有人相信“V”型周期理论，包括我们自己，但仍有一种观点认为，被压抑的需求是存在的，并将在某个时候体现为支出的激增。而且，在今天的情况下，其实有两种被压抑的需求。传统意义上被压抑的需求是具象的，现在也有了字面上的需求。人们在自己的家里感到压抑(词源：“被笔束缚”)，渴望去咖啡店或餐馆，为孩子试穿新鞋，或完成推迟的牙科检查。他们迫切需要度假。取消限制后，即使部分取消限制，某些类型的消费支出也可能激增。可以肯定的是，仍然会有逆风，向上的攀登会与我们刚刚掉下的悬崖的陡峭程度不一致。然而，这种支出的激增肯定会导致就业增长率的百分比迅速上升。收入的增长(以及股市可能的反弹)将刺激房地产市场的复苏。

住房市场最终将取决于长期人口趋势，这将推动对面向年龄的社区、混合年龄社区和多代住房的大量需求。独栋房屋也将出现强劲增长，包括那些将考虑租房的家庭。此外，从长远来看，城市和郊区对各种类型的酒店式公寓的需求可能会继续强劲增长。RCLCO的研究表明，机会投资者将发现南佛罗里达是未来几个月考虑的主要地区。

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