外国投资者如何在低迷的市场中应对更高的风险？

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私募股权基金有超过3000亿美元等待投资商业房地产。追逐优质交易需要大量资金，包括美林在内的一些专家警告称，我们正在接近另一场衰退。

对于想投资市场的外国投资者意味着什么？风险可能更高，因为大量的国内投资者会推高优质投资的价格，甚至可能超过资产的内在价值。一个对市场(包括地方、区域、全国)不完全了解的投资者，在市场下跌时付出的代价可能超过最高价，这可能是灾难性的。外国投资者通常对投资回报有更长远的预期，这使他们成为开发商有吸引力的合作伙伴。然而，鉴于这种情况，外国投资者需要敏锐地意识到那些愿意投资的人所面临的陷阱。最近的例子提供了一些思路。

一位关闭了一块土地的以色列投资者不明白，一些商业贷款人只愿意提供贷款成本的55%至65%，但追索权有限，在以色列只有不到70%至80%的LTC可用。对更多股权的需求导致成本增加，从而降低了对收入的预期。国内合作伙伴本可以为以色列投资者提供更清晰的融资。

在另一个案例中，加拿大投资者为该项目支付了高价，因为他们预期将会提供更多的公共基础设施。不幸的是，额外的基础设施没有实现，投资价值也下降了。投资者无法理解和欣赏当地社区，这导致他们为无法提供足够回报来证明其投资合理性的产品支付过高的价格。聪明的投资者会为这类知识带来当地的市场合作伙伴。

正如这些例子所表明的，在当今紧张的投资环境下，外国投资者应该认真考虑寻找本地合作伙伴。

另一个例子是，我们最近遇到了一位对购买个人资产不感兴趣的中东投资者。相反，它一直在寻找一家经验丰富、记录良好的房地产公司的股票，该公司曾经历过一两次市场低迷。

对于这位投资者来说，他们的想法是，如果经济衰退真的到来，有经验的当地公司将准备好利用可能获得的机会。至少，该实体将依靠当地合作伙伴了解财务和当地情况，从而避免上述以色列和加拿大投资者的错误。

对于外国投资者来说，当市场可能面临低迷时，面对富裕的国内竞争对手的关键是：了解市场细微差别的当地合作伙伴，他们可以帮助你找到机会，并在适当的时候帮助你转移资金。

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