仲量联行认为 市场挑战与机遇并存

上海12月11日电 (记者 于俊)全球领先的房地产专业服务和投资管理机构仲量联行11日在沪发布题为《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》的研究报告，指目前该市场有效供应短缺、市场化程度较低，但未来在基本面、政策和参与主体等多方因素的共同推进下有望迎来极好的发展机遇。

报告披露，中国的住房租赁市场服务于逾2亿人口、具年租金逾万亿元人民币的体量。近10年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求大、租赁周期长等特点。

据仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的长租公寓(专指产权集中、6个月以上租期、由机构统一运营管理，提供最基础服务的市场化租赁型公寓。不包含服务式公寓，蓝领公寓及廉租房。)市场的调研：截至2018年上半年，6城市已开业长租公寓总数约为13.5万套，存量极为有限;各地政府都大大提高了未来5年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计至2022年底，6城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。未来不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式：上海、北京和深圳将凸显地方国企的带动和引领作用;杭州、广州和成都的此类物业所有权则集中在开发商手中。

在美国、日本等成熟市场，长租公寓已是一项成熟的投资级资产，具有长期稳定的租金回报且抗经济周期能力强、投资回报率高、良好的资产流动性和资本化率走势趋同办公楼等特点。中国的长租公寓尚属新兴的另类资产，其投资市场正逐渐形成，市场化程度较低，流动性较为有限。

仲量联行认为，结合自身特色以及成熟市场经验，中国的长租公寓发展可分为4个不同的周期阶段。在过去的3年里，长租公寓在中国主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”末端，但何时能度过“快速成长期”、并进入“成熟期”，则取决于诸多条件。宏观基本面、租客权力保障、资产可得性及价格、金融与税收以及市场透明度等五大因素将会成为市场下阶段发展的助推器。

今年8-10月，仲量联行调研了30家有意向或已经投资中国长租公寓市场的国内外主要投资机构，结果显示：考虑投资长租公寓的资本以中长线为主;强劲的租赁需求基本面是吸引投资者的最主要原因;资产价格过高是目前市场最大挑战;机构最担心的未来市场风险是租金和流动性;投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。

仲量联行预判上海将成为长租公寓主要的投资城市。申城的非户籍常住人口约为973万，占常住人口的40%。大量外来劳动力不仅为经济发展提供了保障，也为当地租房市场带来大量需求。上海的长租公寓市场兴起于2013年，并在2016年后迎来爆发式增长。截至2018年上半年，进入此间市场的主要品牌22个、开业项目数量约160个、总体量为34900套，市场供不应求的态势凸显。

来自经济和人口基本面的强有力支撑，未来上海将成为长租公寓投资者的主战场，预计会有更多长线资本进入该市场。其中国内险资与国企及大型开发商的合作机会将增多，而外资长线资本也有望携手海外公寓运营商登陆上海，带来更多海外成熟经验。

仲量联行中国研究部总监姚耀指出：中国有着巨量的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇，前景广阔。

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